Азат Разаков - Управление сбалансированным развитием инновационной и инвестиционной деятельности строительных корпораций

В настоящее время существует значительный дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья, который обусловлен целым рядом причин [90]:

1) Увеличением доли покупок дополнительного жилья в инвестиционных целях, вследствие систематического роста цен (в год порядка 3040 %);

2) Пропаганде государством доступного жилья, что вызвало отложенный спрос у населения вследствие ожидания снижения цен на жилье;

3) Принятием Федерального закона № 214-ФЗ, который нарушил сложившееся равновесие в инвестировании на рынке жилья. В результате застройщики стали воздерживаться от инвестиций в жилищное строительство, а потребители стали с недоверием относиться к застройщикам.

4) Недостаточным количеством площадок под жилищную застройку. Бюрократические процедуры и нечеткое разделение функций по согласованию технических условий удлиняют сроки начала строительства (2–3 года) что приводит к удорожанию и уменьшению объемов жилищного строительства;

5) Ипотечным жилищным кредитованием. На современном рынке строительства жилья дисбаланс составляет 1 к 2. Т. е. спрос опережает предложение более, чем в два раза. Возникает парадокс, когда инициированная государством политика снижения процентных ставок по кредитам на жилищное строительство приводит, по сути, к росту на 40–50 % стоимости жилья в год. Причина здесь кроется здесь в отсутствии стимулов опережающего роста объемов жилищного строительства.

Основная задача программы реализации государственной политики в области жилищного строительства в рамках приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – состоит в том, чтобы разработать механизмы, в первую очередь, законодательные, позволяющие обеспечить развитие жилищного строительства по всей стране.

Первые итоги реализации национального проекта выявили ряд проблем в сфере жилищного строительства, связанных в большей мере с отсутствием системной работы в данном направлении на протяжении последних десятка лет. Необходимо отметить, что возможность массовой застройки в городах ограничена недостатком земельных участков, оборудованных инженерными сетями; устаревшими технологиями строительства; дефицитом строительных материалов.

Кроме того, на региональном и местном уровнях существует проблема административных барьеров в сфере жилищного строительства и монополизма на рынке строительства, все перечисленные факторы в совокупности приводят к недостаточным объемам предложения на рынке жилья, и как следствие, увеличение стоимости жилой недвижимости.

Рис. 2.1.1. Асимметрия рыночных целей субъектов строительного сегмента.

Наличие причин, влияющих на процесс и объемы строительства жилья, обусловили необходимость корректировки стратегии реализации национального проекта.

На наш взгляд, корректировка стратегии должна быть направлена на достижение симметрии, как производителей, так и потребителей строительной продукции. То есть стратегия реализации национального проекта будет оправдана, если от хода ее реализации будут в выигрыше основные ее участники.

В обычных рыночных условиях взаимодействие между бизнес-структурами строительных корпораций, потребителями продукции и административными структурами в строительном сегменте (Рис. 2.1.1) определяется в основном юридическими стимулами, основанными на праве собственности, и осуществляются при этом преимущественно административными методами.

Наличие такой асимметрии снижает эффективность рыночного механизма взаимодействия и создает особый вид затрат – организационные затраты. Такую организационную асимметрию, на наш взгляд, можно предложить измерять с помощью понятия организационной энтропии.

Рис. 2.1.2. Снижение организационной энтропии посредством создания единого пространства решений.

Организационная энтропия – мера неопределённости или непредсказуемости степени согласованности целей совместно функционирующих организационных структур.

Очевидно, что снижение организационной энтропии строительной корпорации может происходить в результате принятых к реализации согласованных инновационно-инвестиционных проектов, имеющих единое организационное пространство решений (рис. 2.1.2).

При таком подходе управление сбалансированным развитием инновационно-инвестиционной деятельности строительных корпораций сводится к снижению организационной энтропии: Э орг → min.

Что значит согласованность деятельности СТК относительно i цели единого пространства решений (ЕПР)?

Это значит, согласование в пределах каких-то определенных сторон ее деятельности (q i) в координатах x i, y i, z i.

Абсолютную несогласованность функционирования рассматриваемой системы в отношении i-й цели ( q t ) можно рассматривать как разность по формуле (2.1.1).

Э орг = Q – q i , (2.1.1)

где Q = X-Y-Z, q i= x i, y i, z i.

Может оказаться, что для характеристики управления СТК, когда уже заданы цели, важно знать не абсолютную несогласованность функционирования, а относительную Он, поскольку именно она является оперативной информацией о качестве управления, а следовательно, может служить для систем управления обратной связью. В этом случае относительную несогласованность функционирования рассматриваемой системы в отношении i-й цели (q i) можно рассматривать как соответствующие отношения по формуле (2.1.2).

Он = (Q – q i) / Q (2.1.2)

Чтобы подойти к вопросам количественной оценки согласованности функционирования, надо сначала более детально рассмотреть разновидности целей и возможности их формализованного представления.

Формализованные цели могут быть четкими и размытыми. Кроме того, цели можно представлять в узком и широком смысле. Под целью управления в узком смысле будем понимать количественно определенную в пространстве параметров, критериев, а для динамических целей еще и во времени, область желаемых значений, отвечающих при их полном достижении «объективно» или «субъективно» оптимальному функционированию системы, а при частичном достижении цели – вызывающему «ущерб» в рассматриваемой системе.

Если цели имеют четкую область и четкую границу, то это означает, что вся область цели равнозначна и соответствует объективно или субъективно оптимальному функционированию рассматриваемой системы. При согласовании целей можно допускать частичное согласование целей, кроме вариантов полного и неполного согласования.