Галина Парусова - Секреты риэлторского мастерства

Как правило, до момента государственной регистрации сделки ключ от банковской ячейки хранится у покупателя или в агентстве недвижимости, но сразу же после регистрации ключ надо передать продавцу или лицу, которое изымает деньги из банковской ячейки. Чтобы не было беспокойства по поводу своевременного получения ключа, советую продавцу взять с покупателя обязательство с указанием срока, когда ключ будет обязательно передан. Если ключ остаётся на хранении в агентстве, то оно обычно выдаёт продавцу и покупателю гарантийные письма с описанием условий выдачи ключа.

При закладывании денег в банковскую ячейку присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник банка. При этом во многих банках предоставляется замечательная услуга по пересчёту и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга, разумеется, платная. При выборе банка будьте внимательны!

Встречаются ситуации, когда продавец получает деньги в два этапа. Таким случаем может быть, например, следующий. На момент сделки продавец зарегистрирован в продаваемой квартире, но он даёт нотариально заверенное обязательство сняться с регистрационного учёта в определенный срок. В подобном случае деньги можно разложить в две банковские ячейки: основная сумма в одну, небольшая (удержание под выписку из квартиры) – в другую. И в ту, другую, доступом может быть выписка из домовой книги из того ЖЭКа или ЕИРЦ, куда прописался продавец, а также паспорт со штампом о регистрации по новому месту жительства. Иные способы передачи денег описаны в моей книге «Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху».

После закладки денег предстоит подписание договора купли-продажи либо у нотариуса либо договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме со всеми необходимыми пунктами. Это ваше право, какую форму, нотариальную или в простой письменной форме, выбрать. Действительна и та, и другая. Но моим клиентам я часто рекомендую нотариальную. В чём её преимущество? Дело в том, что обязанностью нотариуса является разъяснение смысла и значения заключаемого договора обратившимся к нему покупателю и продавцу. Кроме того, прежде чем удостоверить сделку, нотариус беседует с людьми, убеждаясь, что стороны хорошо понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются, например, по причине плохого самочувствия. Если вы решили сэкономить на оплате услуг нотариуса, то заблаговременно попросите собственника недвижимости и всех, кто зарегистрирован на продаваемой жилой площади, получать справки из ПНД (психоневродиспансер) и НД (наркодиспансер), чтобы оградить себя от покупки квартиры у людей, являющихся недееспособными. Проследите, чтобы медицинские справки из названных учреждений не оказались поддельными.

Последний момент – подача договора на государственную регистрацию.

После того, как договор купли-продажи зарегистрирован, наступает следующий этап сделки – передача квартиры, подписание акта передачи. Этому торжественному моменту предшествует физическое освобождение квартиры, то есть вывоз вещей и мебели, если таковые имелись в квартире, и юридическое освобождение квартиры, то есть постановка на регистрационный учет продавца по новому месту жительства, если он не успел сделать этого до сделки. В таком случае необходимо изначально договориться об удержании небольшой суммы денег, чтобы стимулировать продавца побыстрее делать эти шаги.

Акт передачи квартиры – документ, составляемый сторонами – участниками в простой письменной форме, где они подтверждают своими подписями, что квартира передана (получена) в том виде, в каком была на просмотре, кроме того переданы (получены) ключи от квартиры, платёжные документы, демонстрирующие отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.

Обращаю особое внимание на слова «квартира передана в том виде, в каком была на просмотре». В данном случае следует быть бдительным покупателю квартиры, но и продавец не должен после получения задатка или аванса менять смесители на кухне или в ванной на более дешёвые, чем были на показе, снимать с дверей дорогостоящие ручки, наносить квартире иной ущерб. Чтобы не было нежданных сюрпризов, на этапе первых договорённостей и внесения задатка или аванса продавцу и покупателю надо составить описьтого, что остаётся в квартире, скрепив её подписями сторон, оставив каждому участнику по экземпляру. Это особенно актуально в том случае, если продаётся квартира с дорогим ремонтом или квартира, меблированная полностью или частично. Для подобных случаев рекомендую покупателям составить соглашение с продавцом квартиры о том, что будет удержана некая денежная сумма от стоимости квартиры и возвращена, например, при подписании акта передачи, когда покупатель может убедиться, что квартира находится в том состоянии, в каком он видел её при просмотре.

На рынке недвижимости Москвы был период, когда справка об отсутствии задолженностей входила в пакет документов, которые подавались на регистрацию сделки. Позднее эту справку отменили. Зря, потому что увеличилось количество случаев, когда продаваемая квартира имеет задолженности по коммунальным платежам. Настоятельно советую покупателям проконтролировать вопрос с оплатой коммунальных платежей, несмотря на то, что в случае неуплаты долги относятся к предыдущему собственнику квартиры. К сожалению, иногда сложно доказать работникам ЖЭКа или ЕИРЦ, что к вам долги не относятся, особенно в том случае, если вам нужно быстро зарегистрироваться в квартиру или получить необходимые справки, например для пенсии или субсидии. Уважающие себя и покупателя продавцы не ленятся взять в соответствующих организациях справки об отсутствии задолженностей.

Продавцу квартиры лучше помнить о том, что если договор купли-продажи зарегистрирован, деньги им получены, но акт передачи квартиры не подписан по какой-либо причине, в случае, например, пожара или залива жилого помещения соседями вся ответственность лежит только на нём, бывшем владельце. Если же акт передачи подписан обеими сторонами, в случае непредвиденных событий отвечает уже новый собственник. Помните об этом, пожалуйста. В акте нужно указать, что стороны произвели взаиморасчёты и не имеют друг к другу претензий. Нотариальное заверение акта передачи квартиры не требуется. (По стандартам г. Москвы.) Покупателю рекомендую взять расписку от продавца о получении денег за проданную квартиру. Помните, что расписка должна быть полностью рукописной. Образцы акта передачи квартиры и расписки разместила в книге «Секреты покупки и продажи квариры без риска». После этого только поздравления обеим сторонам! Всё легко и просто. Но это только на первый взгляд. Вы достаточно мудры и понимаете, что сложности имеются, и лучше их миновать при помощи профессионального риэлтора. Ведь мы же не лечимся самостоятельно в случае заболевания, а спешим к толковому доктору. Вот почему и в «квартирном» вопросе лучше позвонить грамотному специалисту.