Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

Вырученные деньги я положил в банк на депозит и уехал путешествовать. Сейчас я осознаю, что поступил неправильно, вложив деньги в локальный банк и не проверив его надежность.

Пока я путешествовал, у банка, где лежали все полученные мной деньги, отозвали лицензию. На тот момент мой депозит составлял 10 млн. 500 тыс. рублей.

Мне позвонил партнер и рассказал о том, как обстоят дела. В тот же день я прилетел в Россию. После приезда в Москву я понял, что не смогу ничего предпринять, т. к. при лучших обстоятельствах выплата составит 700 тыс. рублей согласно правилам системы страхования вкладов.

Надо было что-то делать. В какой-то момент посетила идея о развитии рынка посуточной аренды. Он является достаточно узким, и все предприниматели в этой сфере друг друга знают. В этот момент я дал себе слово, что построю компанию еще раз.

Вместе с партнером мы начали встречаться с маленькими компаниями, которые имели от 5—10 квартир. Речь шла о покупке их бизнеса.

Но у меня не было денег, поэтому я отдавал долговые расписки и пользовался другими «бесплатными» методами. Люди доверяли мне, и таким образом я получил большинство квартир, не вложив денег. Сейчас у меня около 40 квартир, которые были приобретены за два месяца.

Раньше я гордился тем, что строил бизнес пять лет, и имел 35 квартир. Сейчас я понимаю, что был недальновиден. Можно создать аналогичный бизнес за два месяца.

Конечно, еще необходимо работать над налаживанием сервиса, но в целом мое предприятие является эффективным.

Однажды мы смогли сдать в аренду объект с таунхаусами посуточно за четыре дня. Месторасположение объекта – город Долгопрудный. Но в объявлении мы решили не указывать конкретный район, а написали так: «Десять минут транспортом от метро Речной вокзал».

Когда клиенты подбирают жилье в Москве, они понимают, что могут снять квартиру на сутки минимум за 3000 рублей. В нашем объявлении они видят выгодную цену – 1400 рублей и при этом возможность добраться до метро за десять минут.

Таким образом, с первого дня размещения объявлений у нас появились арендаторы. Мы нашли большое количество людей, которым нужен данный вариант, так как он дешевле на 1500 рублей.

Перед тем как сдавать таунхаус, напишите корректное объявление.Если укажете, что объект находится в лесу, никто не заинтересуется такой недвижимостью.

Необходимо привязывать местонахождение недвижимости к ближайшему большому населенному пункту. Например: «Объект находится в двадцати минутах ходьбы от станции Савеловская». Такой вариант не останется незамеченным.

По поводу посуточной аренды квартир. Около 95 % компаний на этом рынке сдают по 1–2 квартиры. Есть те, кто имеет по 100–150 жилых помещений, но большинство фирм являются мелкими.

Могу похвастаться тем, что мое предприятие входит в десятку крупнейших компаний рынка посуточной аренды в Москве!

Для начала подписываем договор об аренде с правом передачи квартиры в субаренду. Самостоятельно арендуем на долгий срок помещение, за которое платим раз в месяц, а сдаем посуточно.

Например, если квартира стоит 30 тыс. рублей в месяц, то в сутки – 3 тыс. рублей. Мы сдаем это помещение на 25 дней в месяц минимум. И это дает нам право рассчитывать на хорошую прибыль.

В моей компании есть менеджеры, которые работают по трем направлениям. Каждый из них отвечает за определенные квартиры.

Они делают очень важную работу, поэтому я выстроил хорошую систему мотивации для них. При перевыполнении показателей менеджеры получают всю дополнительную сумму, не входящую в план.

Это очень удобно, когда работают выделенные менеджеры. В любой момент я могу позвонить одному из них и обсудить, за сколько мы сможем сдать ту или иную квартиру.

Нужно сказать, что 3 тыс. рублей в сутки – это не фиксированная сумма. Минимальная плата составляет 2,5 тыс. рублей. В основном клиенты снимают жилье на четыре дня, но бывают исключения. Самый «долгий» наш клиент снимал квартиру полтора года.

Когда наступает сезон, то мы можем сдавать квартиру не за 3 тыс. рублей, а за 4 тыс. или 4,5 тыс. рублей. Если квартира находится в центре, то и за 5 тыс. рублей.

Бизнес, связанный с арендой квартир – это умение «играть» с цифрами. Большинство людей считает, что сдавать квартиры каждые 25 дней – невозможно. Однако это реальные цифры для данного рынка.

Если сдавать объект на меньшее количество дней, то прибыль будет минимальна. Ведь есть расходы на аренду, рекламу и зарплату обслуживающему персоналу.

Таким образом, если арендовать квартиру за 30 тыс. рублей и сдавать по 3 тыс. рублей за сутки на 25 дней, оборот составит 75 тыс. рублей в месяц. Но мы еще должны вычесть сумму затрат: 30 тыс. рублей – аренда квартиры, 3 тыс. рублей – реклама, 5 тыс. рублей – обслуживание. Т. е. чистый доход от сдачи данной квартиры составит около 35 тыс. рублей.

Нет необходимости нанимать горничную, если у вас одна квартира. Однако если их несколько, то это обязательно. Найти горничную достаточно просто: размещаем объявление возле объекта, где сдается квартира, и затем выбираем подходящего человека.

Такая схема сдачи в аренду жилья является распространенным бизнесом в мире, но для России – это новое направление. В Европе и Америке некоторые компании имеют по тысяче квартир.

Когда я только начинал этот бизнес в 2008 году, в Москве на рынке посуточной аренды было 2000 квартир. Многие говорили, что рынок уже переполнен. Но, как оказалось, это совсем не так.

Первые два бизнеса, которые я начинал, были не очень удачными. В то время я был курсантом военного института города Воркута. Я видел жизнь богатых людей: путешествия, дорогие машины, рестораны и каждый день лицезрел серую реальность – жизнь офицеров, которая ожидала и меня через пять лет.

Поэтому я решил оставить университет и стать предпринимателем. Единственным выходом изменить жизнь было развитие собственного бизнеса. Покинув институт, я пошел работать, чтобы получить деньги и открыть свой первый бизнес.

Через полгода я окончательно осознал, что мой бизнес не приносит прибыли. Я был должен некоторую сумму денег и, чтобы оплатить кредит, взял еще один займ. Есть такие организации, которые выдают быстрые займы. Вы заполняете анкету, предназначенную для получения кредита на бытовую технику.

Компания отдает только 50 % от стоимости займа вам, а вы, в свою очередь, выплачиваете все 100 %.

На тот момент у меня заканчивалась аренда квартиры, а также я должен был оплатить товар, который покупал для реализации. Я смог заплатить за товар, но на оплату квартиры денег не осталось.