Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Сертификаты

До 2002 года московским правительством осуществлялось лицензирование деятельности агентств недвижимости, теперь его заменили сертификацией, которую выполняют Российская гильдия риелторов (РГР), Московская ассоциация риелторов (МАР) и Гильдия риелторов Московской области (ГРМО). В настоящее время на московском рынке действует система сертификации, предложенная РГР. Основной и известный поручитель и гарант благонадежности, честности и порядочности – это государство в лице московского правительства и престижных риелторских профессиональных образований (РГР, МАР и ГРМО), которые выдают разрешение агентствам на право выполнения сделок с недвижимостью.

Однако, если сотрудники агентств недвижимости говорят, что они работали на рынке до 2002 года, то не мешает их спросить, была ли у них лицензия на право выполнения сделок с недвижимостью. И всем будет приятно, если такие лицензии вам покажут: людям свойственно хранить свидетельства, подтверждающие их профессионализм.

Будучи в офисе агентства недвижимости, попросите риелторов показать сертификаты их организации, при этом обратите внимание на срок их действия , печать и подпись руководителей . Важно знать, что для получения сертификата необходимо выполнить целый ряд весьма непростых требований, к которым относятся:

– получение права ведения операций на рынке недвижимости ряду сотрудников агентства, подтвержденное агентскими и брокерскими карточками (личным сертификатом риелторов);

– наличие благоустроенного и оснащенного офиса для ведения работы, который должен быть официально арендован или приобретен в собственность;

– поручительство известного банка, в котором должен быть открыт счет агентства с вложением на него определенной суммы денег, наличие в структуре организации финансового отдела и должности главного бухгалтера;

– наличие страхового свидетельства от страховой компании (лучше известной);

– рекомендации двух действительных членов МАР и РГР.

Таким образом, если у агентства есть сертификат, значит, оно должно соответствовать всем этим требованиям. Этот перечень вы вполне можете использовать как тестовые вопросы тому риелтору, который собирается с вами работать.

Стандарт качества риелторских услуг

Если агентство заботится о своей репутации, оно непременно предъявит разнообразные лицензии, сертификаты и дипломы, а также свидетельства о членстве в организациях риелторов (РГР, МАР и т.д.). Вообще членство в общественном объединении риелторов (в столице это РГР и МАР) также может говорить в пользу выбранной вами фирмы. Хорошо, если бы агентство входило в одно из трех общественных объединений риелторов. В каждом из этих объединений есть кодекс этики и комитет защиты прав потребителей. Не лишним будет звонок либо визит в исполнительную дирекцию МАР, где клиенту дадут характеристику интересующего агентства недвижимости [23] .

Договор на риелторское обслуживание

В основном агентства недвижимости работают с клиентами при наличии договора на риелторское обслуживание, подписанного клиентом(ами), руководством фирмы и заверенного печатью организации. Наличие такого договора делает отношения сторон официальными и накладывает на них определенные обязательства.Риелторы готовят проект договора о сделке с недвижимостью, с которым клиент должен не только ознакомиться, но и внимательно проанализировать. Это позволит избежать ошибок и накладок при составлении у нотариуса договора на отчуждение недвижимости.

Страхование рисков Маловероятно, что при покупке квартиры через агентство у вас впоследствии возникнут проблемы. Ведь вы и обращаетесь в агентство, чтобы оно тщательно проверило документы на квартиру. Если предлагаемый вариант вызовет сомнения у юристов агентства, то оно вообще не возьмется за сделку. Клиенту, готовому вникать в ход проверки квартиры, агентство должно предоставить всю полученную информацию. И все же при обращении к риелторам не лишним будет поинтересоваться, насколько компания готова нести ответственность за качество своей работы и как страхуются риски, возникающие в результате сделки. Приличные агентства, несмотря на всю строгость проверки, страхуют свою ответственность на случай, если через некоторое время все же будут выявлены недостатки в оформлении документов, указывает О. Самборская.

Но это далеко не все, что необходимо знать об агентстве. Не лишним будет задать еще некоторые вопросы. И если вам попались непрофессионалы, то своими расспросами вы заведете их в тупик. Узнайте об агентстве недвижимости следующее.

1. Есть ли в агентстве юридическая служба и сколько лет юристы работают именно в сфере недвижимости?

Законодательная база в сфере недвижимости имеет свою специфику, поэтому серьезную юридическую поддержку могут оказать риелторам только юристы, проработавшие на рынке недвижимости несколько лет.

2. Располагает ли агентство центром оформления сделок, есть ли договор с банком и можно ли узнать его координаты?

Оформление сделок является этапом, на котором обычно допускается достаточно много ошибок. Поэтому если агентство выделяет сотрудников, которые специализируются на оформлении документов, это способствует уменьшению ошибок, накладок и корректировок документов сделок. Хорошо, если организация сотрудничает с известным банком.

3. Какая страховая компания оказывает услуги агентству недвижимости?

Хорошо, если это окажется известная компания. Это лишь добавит уверенности в надежности агентства.

4. Использует ли агентство услуги опытных оценщиков и имеются ли у сотрудников агентства лицензии на оценку недвижимости?

Ежедневно в Москве более 1,5 – 2 тысяч человек заключают с агентствами недвижимости договоры на выполнение различных операций с жильем, однако только 35 – 40% из них реализуются в ожидаемые сроки. Дело в том, что продавцы жилья при заключении договоров на риелторское обслуживание чаще всего настаивают на цене квартиры, превышающей рыночную на 15 – 20%. Риелторы также вначале могут завышать цену продаваемой квартиры (на всякий случай). Однако это превышение у опытных агентов составляет не более 7 – 10%. Чем точнее относительно требований рынка установлена цена, тем короче подготовительный этап сделки. Каждые «лишние» тысячи «у.е.» – это недели «стояния» квартиры в рекламных объявлениях. Чем точнее и профессиональнее оценен объект недвижимости, тем быстрее можно реализовать его на рынке недвижимости.