Алла Афонина - Все об ипотеке

Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.

Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.

Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства —50 %-ный.

Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».

1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.

2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.

Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:

1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.

2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.

3) собственные денежные средства, необходимые для внесения первоначального взноса: при покупке квартиры в кредит – не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости при покупке индивидуального жилого дома – не менее 40 %.

Другой пример: банк DeltaCredit предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования: например, по ипотечной программе «Delta25» со сроком на 25 лет, предоставляет возможность приобретения квартиры в доме в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде.

Кредит выдается на цели покупки квартиры:

а) на вторичном рынке (готовое жилье с зарегистрированным правом собственности);

б) на первичном рынке (на этапе строительства) под залог уже имеющейся в собственности квартиры.

Условия ипотечного кредита в данном случае следующие:

1) срок кредита:25 лет;

2) минимальная сумма кредита – 20 000 долларов США.

3) процентная ставка:

11,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме НДФЛ;

12,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме банка.

Процентная ставка фиксируется в момент выдачи кредита, на весь срок действия кредитного договора.

Первоначальный взнос составляет 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита. В случае если покупка осуществляется для целей сдачи квартиры в аренду, первоначальный взнос будет составлять 40 %.

Требования по страхованию:

1) страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

2) страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика.

3) страхование утраты права собственности на квартиру;

В рекламном материале говорится о следующих преимуществах для заемщиков:

1) длительный срок кредитования, позволяющий снизить размер ежемесячных выплат;

2) возможность приобрести квартиру соответствующей Вашим устремлениям и желаниям, за счет максимальной суммы кредита;

3) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

4) возможность досрочно погасить кредит уже через 1 год после его выдачи.

На основании вышесказанного вы можете обратить внимание на два существенных момента:

во-первых, на возможность досрочного погашения всего кредита, тем самым, сэкономив на процентах за весь период времени;

во-вторых, на способ расчета процентов. Они выплачиваются равными регулярными платежами, а формулой расчета можно поинтересоваться у специалистов банка.

Другая ипотечная программа этого банка называется «DeltaВариант». В отличие от первой рассмотренной выше программы процентная ставка уже иная и зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Срок кредитования по этой программе составляет 20 лет.

Максимальный размер кредита – 300 000 долл. США.

Минимальный – от 20 000 долл. США– в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде.

Первоначальный взнос составляет:

1) от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке;

2) если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Требования по страхованию не отличаются от рассмотренных ранее.

Ради интереса обратим внимание еще на одну программу этого банка – «DeltaСтандарт». Она отличается от программы «DeltaВариант»тем, что процентная ставка фиксируется в момент получения кредита и не меняется в течение всего срока действия кредита.

Первоначальный взнос, как и по программе «DeltaВариант» составляет от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Преимущества этой ипотечной программы состоят в следующем:

1) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

2) возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет;

3) возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты;

4) возможность досрочного погашения кредита после одного года пользования ипотекой.

Рассмотренные нами варианты позволяют сделать вывод о том, что у каждого банка есть в наличие несколько вариантов ипотечных программ, условия которых пусть незначительно, но отличаются друг от друга. Вы же теперь вооружены теоретическими знаниями о возможных их достоинствах и недостатках, поэтому можете самостоятельно сделать вывод, насколько выгодно именно для вас вступление в эту программу, будет ли она доступна вам. Именно из этих размышлений и нужно исходить, принимая серьезное решение, так как исполнению обязанностей по ипотечному договору будет подчинен значительный период вашей жизни.