Мария Кузьмина - Как продать или купить квартиру, комнату, дом

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558.

Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ВОПРОС 1

Я собираюсь переехать из квартиры многоэтажки в частный дом. Много причин для того, чтобы жить в своем доме, а не в квартире, и иметь земельный участок. У хозяина дома, который я собрался покупать, есть удостоверение собственника жилого дома, но нет удостоверения собственника земельного участка, на котором стоит этот дом. Он говорит, что и не нужно этого удостоверения, что земля входит в удостоверение на дом. Так ли это?

Юрий

ОТВЕТ ЮРИСТА

Очевидно, что имеется в виду не удостоверение, а свидетельство на право собственности на жилой дом и земельный участок. Это разные понятия, и они не тождественны. При покупке-продаже дома с участком должно быть два свидетельства на право собственности: одно – на дом, а второе – на земельный участок. Следует очень внимательно относиться к подобного рода документам.

ВОПРОС 2

Мой сын с невесткой продавали небольшой дом, который достался невестке от родителей, чтобы оплатить учебу внуков за границей. При продаже квартиры возник такой вопрос: невестка говорила, что можно составить договор купли-продажи в простой письменной форме, а покупатель настаивал, чтобы непременно оформить сделку у нотариуса, при этом отказывался оплатить услуги нотариуса. Можно ли обойтись без нотариуса при заключении такого договора – права ли невестка?

Ирина Львовна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Да, права. Договор купли-продажи действительно можно заключить в простой письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса. При этом следует помнить два момента: во-первых, независимо от того, в какой форме был заключен договор купли-продажи (простой письменной или нотариально удостоверенной), он подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. Во-вторых, договор купли-продажи, в том числе заключенный в простой письменной форме, является правоустанавливающим документом. А это означает, что в случае потери либо утраты его невозможно будет восстановить, тогда как в случае утраты договора, заключенного в нотариальной конторе, можно заказать его дубликат. Так что решение следует принимать взвешенно – нужно ли в данном случае экономить на услугах нотариуса.

ВОПРОС 3

Мы с мужем продали частный дом с земельным участком и переехали жить к дочери, так было решено. При заключении сделки – мы обращались в риелторскую компанию – с нас не брали денег, по договору услуги риелторов оплачивал покупатель. А когда мы стали оформлять государственную регистрацию сделки, то государственную пошлину в сберкассе, немалую сумму, пришлось платить не только покупателю, но и нам. Почему с нас взяли деньги за госпошлину, ведь мы же продали, а не купили?

Людмила Васильевна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Договор купли-продажи является двухсторонней сделкой, в которой участвуют продавец и покупатель. По договору с риелторской компанией подбор вариантов недвижимости, в чем и заключается основная работа риелторов, может оплачивать одна из сторон – или продавец, или покупатель. Государственная регистрация должна быть уплачена обеими сторонами, участвующими в сделке, потому что происходит переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. Следует помнить, что регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в государственном учреждении, не имеющем никакого отношения к риелторским компаниям, у которых, как правило, имеются собственники.

ВОПРОС 4

Наша семья увеличилась за последние годы, и мы решили купить дом с участком для постоянного проживания. Но мы знаем, что нельзя жить без регистрации, и слышали, что в загородном дачном доме регистрация запрещена. Как нам быть, неужели нельзя постоянно проживать в своем же загородном доме?

Елена Анатольевна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Постоянно проживать в собственном загородном доме, конечно, можно. Существует один момент: есть дома, которые пригодны для постоянного проживания с регистрацией по месту жительства в таком доме, и есть дома, которые не предназначены для постоянного проживания, и регистрация по месту жительства в таком доме не производится. Поэтому при покупке дома следует очень внимательно ознакомиться в первую очередь с правоустанавливающими документами, а также с технической документацией на дом, чтобы быть твердо уверенными в возможности регистрации по месту постоянного проживания.

ВОПРОС 5

Я хочу продать свой загородный участок. У меня возникла трудность с владельцем соседнего участка, который не согласен, чтобы я продавала, потому что, по его мнению, между нашими участками неправильно проведена граница. Он сказал, что я не имею права продать свой участок без его согласия, а он согласие не даст. Так ли это – требуется ли согласие соседа и как установить эту границу между нашими участками?