Анна Назимова - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Форма межевого плана и требования к его подготовке должны быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Соответствующие межевые планы представляются в орган кадастрового учета при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка. Если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ, то для осуществления кадастрового учета предоставляется еще и копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

В связи с тем что Федеральный закон предусматривает ряд определяющих положений в отношении оснований, субъектов, порядка и результатов проведения межевания, возникает вопрос, каким образом будут применяться положения других нормативных правовых актов, действующих на данный момент и регулирующих, по сути, те же самые отношения. На наш взгляд, выход может быть только один: исключать нормы о межевании из других актов либо вносить в них существенные изменения для устранения возможных противоречий с требованиями Федерального закона.

Поэтому логичными выглядят положения проекта федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации, признании утратившими силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 428021-4, которые предусматривают внесение изменений в Федеральный закон «О землеустройстве», Земельный кодекс РФ. Так, предполагается, что нормы относительно установления границ земельных участков будут исключены, а в Земельном кодексе РФ появится понятие «межевой план». На данный момент законопроект принят в первом чтении;

описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если этим объектом является здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Указанное описание в силу требований Федерального закона должно содержаться в особом документе – техническом плане. В отличие от понятия «межевой план», которое встречается в некоторых нормативных правовых актах или, по крайней мере, имеет законодательно определенные аналоги, «технический план» как понятие появляется в Федеральном законе впервые.

Необходимо обратить внимание на то, что нельзя использовать понятия «технический план» и «технический паспорт» как взаимозаменяемые. Понятие «технический паспорт» как документ, подтверждающий постановку на учет здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, содержащий основные их характеристики и определяющий результат технического учета объектов, Федеральный закон, скорее, заменяет термином «кадастровый паспорт», а не понятием «технический план». Это подтверждают и переходные положения Федерального закона, предусматривающие, что в переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости (см. комментарий к ст. 43).

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из графической и текстовой частей. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке указывается в его графической части. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

Форма технического плана должна быть установлена органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений;

кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором оно расположено (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.

В составе сведений государственного кадастра недвижимости в отношении помещения указываются обязательно и кадастровый номер здания или сооружения, в которых оно расположено. Однако возникает вопрос, почему бы, следуя логике законодателя, в состав сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости не добавить и подп. 6 п. 2 комментируемой статьи – кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната. Возможно, при разработке Федерального закона исходили из того, что после государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире, т. е. комната как самостоятельный объект гражданского оборота может исчезнуть. Однако ни один объект недвижимого имущества не лишен возможности быть снятым с кадастрового учета либо в результате физического уничтожения, либо в результате образования на базе этих объектов новой недвижимости. Возможно, для законодателя было важно индивидуализировать прежде всего здание, в котором расположена комната, но и это не кажется достаточным объяснением: ведь комната является частью квартиры, а потому, на наш взгляд, кадастровый номер квартиры также следует относить к уникальным характеристикам объекта недвижимости. Таким образом, до конца непонятна причина исключения данного вида сведений;

площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.