Анна Назимова - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

2. Дополнительные сведения – сведения об определенном объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости в силу особых требований Федерального закона. Дополнительные сведения – это не значит необязательные. При наличии условий, предусмотренных комментируемой статьей, внесение соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости является обязательным.

Все дополнительные сведения можно условно подразделить на пять групп:

2.1. Общие сведения, характерные для любого объекта недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости. К ним относятся:

адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т. п.).

В определении адреса существующих объектов недвижимости вопросов не возникает – он указан в правоустанавливающих документах, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т. д.

В отношении порядка указания адреса вновь создаваемого объекта недвижимости (здания, сооружения) все не так определенно. В связи с тем что права на строящийся объект могут быть зарегистрированы на любой стадии строительства, возникает вопрос, какой адрес необходимо указывать в качестве адреса объекта незавершенного строительства. В этом случае необходимо исходить из так называемого строительного адреса объекта, который определяется в соответствии с проектной документацией, документацией на земельный участок, используемый для целей строительства, распорядительными актами государственных органов и органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства объекта либо о согласовании размещения объекта.

Что касается объекта, строительство которого завершено, и застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, в нем также указывается адрес. Ранее, когда вместо разрешения на ввод существовал акт государственной приемочной комиссии, как правило, данный акт дополнительно утверждался органом государственной власти или органом местного самоуправления, и в этом решении всегда однозначно указывался адрес, присвоенный новому объекту недвижимости.

Сейчас в силу требований Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод не требует дополнительного решения о его утверждении, поэтому при изготовлении самого разрешения на ввод в нем уже определяется адрес объекта на основании данных проектной и разрешительной документации и документов государственного технического учета. В соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. № 121 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в случае отсутствия адреса объекта капитального строительства указывается строительный адрес, присвоенный объекту капитального строительства на время строительства;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

На данный момент понятие кадастровой стоимости существует только в отношении земельных участков. Так, ст. 65, 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и иных, определенных законодательством. В частности, ст. 390, 391 НК РФ (часть вторая) предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По иным объектам недвижимого имущества налоговая база по налогу на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. от 22 августа 2004 г.) определяется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества, данные о которой передаются органами государственного технического учета по месту нахождения объекта.

По-видимому, вводя необходимость определения кадастровой стоимости не только для земельных участков, но и для иных объектов недвижимости, законодатель предполагает полностью перевести расчет налоговой базы по налогу на имущество с инвентаризационной стоимости на кадастровую. Остается только предполагать, затронет ли требование о кадастровой оценке объектов недвижимости налогообложение российских юридических лиц.

На данный момент для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок ее проведения установлен постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается в процентах от его рыночной стоимости.

Федеральный закон абсолютно ничего не устанавливает в отношении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и порядка утверждения результатов ее расчета. Поэтому представляется, что принятие соответствующих нормативных правовых актов должно стать одним из основных направлений законодательной деятельности по развитию положений Федерального закона;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

По нашему мнению, необходимость указания почтового адреса для связи с собственником объекта недвижимости будет весьма полезна, так как иногда в силу требований Федерального закона орган кадастрового учета должен направить определенные документы заявителю по почте, например кадастровый паспорт или кадастровую выписку об объекте недвижимости при принятии решения об осуществлении кадастрового учета.

По этой причине не совсем понятна мысль законодателя о том, что вместо почтового адреса достаточно сведений об электронной почте лица. Конечно, Федеральный закон содержит возможность направления отдельных решений (о приостановлении, об отказе в осуществлении кадастрового учета) по электронной почте, для того чтобы информация о таких юридических фактах как можно быстрее была доведена до заявителей. Однако орган кадастрового учета все равно обязан продублировать такие сообщения по почте. Таким образом, на наш взгляд, формулировка указания этой группы сведений должна быть скорректирована и указана как «почтовый адрес и адрес электронной почты…»;