Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

На практике невозможно достижение полного соответствия между долей участников ОДС и той частью общего имущества, которым он фактически пользуется. Например, 2-комнатная квартира с площадью комнат 20 и 10 кв. м перешла двум наследникам по закону и их доли в праве ОДС являются равными – по 1/2. При этом сособственник, которому досталась меньшая комната (10 кв. м соответствует 34/100 доли) вправе потребовать от своего оппонента компенсации, соответствующей стоимости 16/100 доли (0,50—0,34=0,16) в денежном эквиваленте, причем по рыночной, а не кадастровой цене.

4) Общая совместная собственность (ОСС)подразумевает, что доли собственников вообще не указываются (являются невыделенными, или «спящими»). В 1992–2001 гг. до вступления в действие очередных изменений и дополнений к Закону о приватизации, таким образом оформляли документы все желающие, а до 2012 г. согласно ст. 256 ГК РФ этот режим применялся только в отношении супругов (в настоящий момент и им приватизацию оформляют только в ОДС). Однако при других сделках супруги-приобретатели могут выбрать именно ОСС

Таблица 2.3

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общей собственность на имущество является «по умолчанию» долевой, т. е. образование совместной возможно только в случаях, прямо установленных законом: для супругов, если соглашением (брачным контрактом) между ними не установлено иное; для участников КФХ – крестьянского фермерского хозяйства; для членов садового, огородного или дачного некоммерческого объединения (на имущество, включая земли общего пользования). До 16.10.2012 г., когда были приняты очередные изменения и дополнения в Закон о приватизации, в общую совместную собственность (ОСС) также исполнялась и приватизация, однако с указанного срока всем категориям граждан жилое помещение может передаваться только в общую долевую форму (ОДС).

Если Вы планируете приватизировать квартиру, то тщательно взвесьте все «за» и «против» разных форм собственности, чтобы в дальнейшем не было «мучительно больно» за неверное решение. Лучше всего в этом случае индивидуально проконсультироваться с опытным юристом и не слушать доморощенных «советов» работников домоуправлений и жилотделов. В Москве можно позвонить по телефонам: (495) 506-20-90, 518-05-01, 585-83-80.

Купили квартиру в доме-новостройке на 4 человека (супруги, их дочь и внук – сын дочери). Хотели оформить ее в общую совместную собственность, но нам было в этом отказано. В каких случаях возникает общая совместная собственность? Можно ли ее преобразовать в общую долевую, и наоборот?

Отказ, полученный вами, справедлив. В законодательстве указаны три основных вида общей совместной собственности на недвижимое имущество:

1) общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ);

2) собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);

3) собственность садового дачного или огородного некоммерческого объединения на земли общего пользования.

Покупка квартиры к этим случаям не относится, поэтому в соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ квартира была оформлена в общую долевую форму.

Участники общей совместной собственности могут преобразовать ее в чисто долевую или общую долевую (при отсутствии согласия кого-то из родственников – в судебном порядке). Наоборот, к сожалению, сделать невозможно: отказаться от своих реальных или идеальных долей в «общую пользу» собственники не могут.

Чем отличается «право собственности» от «права пользования жильем»? 3 года назад муж прописал меня в свою 2-комнатную квартиру, приватизированную до этого на него и его сестру. После развода они потребовали выписаться, сменили замки на дверь и не пускают меня даже взять необходимые вещи.

«Право собственности» – более широкое понятие, включающее в себя владение(фактическое обладание) вещью, пользование(извлечение из вещи потребительских свойств) и распоряжение(возможность определить дальнейшую судьбу вещи, в нашем случае – объекта недвижимости).

У собственников квартиры (в рассматриваемом примере у бывшего мужа и его сестры) одновременно имеются все три из названных правомочий, у Вас же – только одно – право пользования, которому бывшие родственники незаконно препятствуют. Согласно пункту 4 статьи 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника в случае прекращения семейных отношений с ним не сохраняется и может быть сохранено только судебным решением.

Права членов семьи собственника, в том числе и бывшего, регламентируются ст. 292 ГК РФ, и Вы вправе, если зарегистрированы на данной жилплощади, обратиться с исковым заявлением в суд о о сохранении права пользования и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Правда, проживать в нем вряд ли удастся (ведь две комнаты занимают два разнополых взрослых собственника), но хранить необходимые вещи и предметы обихода, а также беспрепятственно приходить за ними Вы имеете полное право. Правда, Ваши бывшие родственники могут подать встречный иск о выселении.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. ( абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 № 54‑ФЗ, вред Федерального закона от 24.04.2008 № 49‑ФЗ )

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. ( в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 № 54‑ФЗ, от 30.12.2004 № 213‑ФЗ )

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. ( п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 213‑ФЗ )