Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

Российская судебная практика пока не имеет ни одного соответствующего прецедента, ибо в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело, если коммерческий оценщик работает без регистрации или не соответствует квалификационным требованиям (ст. 171, 173.1 УК РФ), уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ). Однако наказания по данным статьям чисто символические, да и возбудить уголовное дело по ним малореально.

Существует несколько видов «лукавой» оценки:

1) с недооценкой– используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента;

2) с переоценкой– применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. Переоценка очень распространена при кредитовании под залог недвижимости, страховании, внесении имущественных паев в уставные фонды юридических лиц, составлении бизнес-планов;

3) от обратного– оценщик приглашается, чтобы сообщить клиенту уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору лжеоценки. В этом случае специалист, отталкиваясь от указанной суммы, составляет лживое экспертное заключение, которое доводит до сведения клиента.

Внимание! Как показала практика экспертизы оценочной деятельности по разным сегментам рынка недвижимости, на сегодняшний день порядка 60–70 % всех оценочных действий относятся к «лукавым».

Если уж вы решили заказать услуги оценщика, то обращайтесь в хорошо зарекомендовавшие себя организации, о которых шла речь выше, и старайтесь контролировать действия экспертов.

Хочу стать оценщиком недвижимости. Где можно пройти профессиональную подготовку? Как сертифицируется и аттестуется соответствующая деятельность?

Работа оценщика требует разносторонних знаний, а также коммуникабельности, ведь его деятельность – контакт с реальными участниками рынка недвижимости. Лучшими «предшествующими профессиями» для оценщика являются: брокер недвижимости, строитель (девелопер), юрист, экономист-статистик, сметчик, архитектор-планировщик.

При этом формально необходимо иметь высшее образование и пройти профессиональную подготовку по всем видам оценочной деятельности в одном из вузов, аккредитованных при Минимуществе (более подробно об этом, например, можно узнать на сайте ocenchik.ru).

Практика оценочной деятельности на рынке недвижимости говорит, однако, о другом: при совершении массовых сделок с квартирами, комнатами, домами, недорогими объектами нежилого фонда требуется более скромный результат – помощь заказчику оценки в определении реальной рыночной цены принадлежащего ему (или покупаемого) объекта, для чего существуют доступные методики, о которых шла речь ранее в этой главе. Крупные оценочные фирмы, как правило, не размениваются на подобную мелочь, поэтому нишу массовой оценки заняли в основном сами сотрудники риэлторских фирм.

Как уже отмечалось выше, для выполнения оценки юридическому лицу необходимо иметь в штате хотя бы одного специалиста, прошедшего обучение по установленной программе и сдавшего соответствующий квалификационный экзамен. Однако затраты на это окупают себя только в том случае, когда у фирмы есть постоянный пакет заказов, в основном по крупным объектам. Поэтому большинство агентств недвижимости пользуются услугами оценщиков по принципу «поставить подпись и печать»: риэлтор сам выезжает на место, осматривает объект, берет с клиента аванс, составляет оценочный лист или экспертное заключение и приносит их на подпись специалисту. Стоимость подобных услуг составляет в среднем 15–20 % от суммы, получаемой риэлтором с заказчика (конечно, при условии, что оценщик «с регалиями» никакого участия в работе не принимает). Естественно, требования к квалификации исполнителя в этом случае более скромные: достаточно пройти краткосрочную переподготовку, а также овладеть рассматриваемыми методиками оценки на практике (или хотя бы научиться правильно выполнять онлайн-оценку).

Профессиональные инструменты оценщиков

здесь: VIDEOKNIGA.TV/405

Насколько законен тот факт, что банки при ипотечном кредитовании предлагают обращаться к оценщикам, «аккредитованным» при них?

Конечно, незаконен, и это требование банка можно проигнорировать, но тогда заемщику будет назначен более высокий процент. Аналогично обстоит дело и при выборе страховщика по ипотечной сделке.

Зачем нужно членство оценщика в СРО?Ведь оно элементарно покупается.

Согласен, это профанация. Однако таковы требования Закона 135-ФЗ об оценке.

Беру ипотеку. Подобрал интересный вариант, но там несанкционированная перепланировка. Меня это устраивает (цена тоже), но банк требует оценочный альбом (отчет об оценке – прим. авт.). Есть ли оценщики, которые сделают такой без выезда, только по фотографиям?

Конечно есть, ведь оценщик, даже аккредитованный при банке, – представитель очередной «древнейшей профессии» и за дополнительную плату сделает вам что угодно. Просто обзвоните весь представленный банком список и скажите откровенно: «Без выезда на объект ». Фотографии, кстати, можно сделать в соседней квартире или даже съездить «на просмотр» аналогичного жилья в другом районе. Ни банк, ни страховщики подобный отчет проверять не станут.

Можно ли отдавать готовый отчет на экспертизу другому оценщику?

Да, можно. Это называется «отзыв на отчет». Лучше всего обращаться в проверенные СРО оценщиков, например РОО, упомянутое выше.

Действительно ли сейчас оценщик должен проходить профессиональную переподготовку раз в три года?

Да, с 02.06.2016 г. такое требование обязательно (на основании Федерального закона № 172-ФЗ от 02.06.2016).

Хочу обменять квартиру (улучшить жилищные условия). Трезво взвесив собственные возможности, решил обратиться в риэлторское агентство. Как его выбрать?

Основные критерии выбора таковы:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос в своем кругу, особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил свои жилищные проблемы, – они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.