Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

ЖКХ — это кладезь всевозможных тем и информационных поводов. В нашей практике мы вынуждены искать защиты у СМИ по тем вопросам, которые касаются проблем дома. Чем больше информационный резонанс, тем больше шансов, что проблема будет решена ответственными органами власти.

Информация о проблемах дома, показанная по телевизору, будет полезна для тех жителей дома, которые не могут прочитать о проблеме в социальной сети или мессенджере.

Например, когда мы переживали очередную попытку захвата дома управляющей организацией, то опубликовали максимально подробный информационный пост в социальной сети. Через некоторое время о нашей проблемной ситуации вышел репортаж с комментариями жителей в одном из популярных местных СМИ.

Поэтому, если вы управляете многоквартирным домом, в вашей записной книжке должны быть контакты дюжины знакомых журналистов, которые смогут осветить в местном СМИ проблемную ситуацию. Не стоит игнорировать инструменты PR и рекламы, следует активно дружить с местными СМИ и использовать такие возможности в своей работе.

Продолжая работу по формированию лояльного к управляющей организации пула жителей, необходимо продумать возможность набора «пряников», который будет поддерживать и подогревать эту лояльность. Прежде всего важно сегментировать ключевые аудитории в доме и продумать, как завоевать доверие каждой группы лиц. Единых рекомендаций тут, конечно же, быть не может, потому что набор того, что нужно в доме делать, определяется его техническими характеристиками и степенью его благоустройства. В числе указанных поощрений от управляющей организации можно рекомендовать:

1. Для аудитории, которую образуют пожилые люди: лавочки и иные малые архитектурные формы во дворе.

2. Для автомобилистов: установка шлагбаума (при соблюдении процедуры, установленной в ст. 44 и 46 ЖК РФ) и нанесение разметки для удобства парковки транспортных средств.

3. Для мам и их детей: ремонт детской площадки или установка дополнительных малых архитектурных форм.

4. Для всех остальных: установка видеокамер в лифтах, подъезде, во дворах с предоставление доступа к видеозаписям всем желающим жильцам.

Возможностей формирования лояльности собственников довольно много. Выбирать нужно то, что будет на виду и на что хватит денег. Если жители поймут, что управляющая домом организация не только «сосет из них соки», но и вкладывает ресурсы в перспективное развитие дома, они не допустят смены способа управления. Чаще всего смена способа управления на ТСЖ происходит из-за жадности, воровства и безделья управляющих компаний.

Во время чтения лекций в одном небольшой северном российском городке слушатели просили у меня помощи в изменении способа управления именно по причине безделья «управляйки». При этом тариф за содержание составлял в ценах 2018 года 88 руб. за 1 м 2. Видимо, некоторым даже такого тарифа недостаточно, чтобы делать свою работу качественно.

Рейдерский захват — понятие не юридическое, а управленческое. Оно предполагает поглощение одной организации другой с использованием недобросовестных методов воздействия (шантаж, угрозы, насилие и т. п.).

Управление многоквартирными домами, особенно крупными (более 20 000 м 2), — это выгодный бизнес. За него многие держатся и не хотят потерять. В новостной ленте СМИ война управляющих компаний друг с другом носит постоянный и характер.

Если ваш дом крупный и новый, не требующих капитальных вложений, а ваши позиции в нем слабы, у вас хорошие шансы на потенциальный захват дома вашим конкурентом. В этой книге нет цели учить плохому, однако важно описать общую механику такого процесса.

Итак, если какая-либо управляющая организация «положила глаз» на ваш дом, она будет делать следующее:

1. Изучит наиболее слабые и проблемные места в процессе управления вашим домом и начнет их использовать в своих целях. Не можете наладить коммерческий учет коммунальных услуг, и у вас большая КР на СОИ? Значит, обманываете жителей. Повесили в лифте рекламу без решения общего собрания? Значит, зарабатываете миллионы на использовании общего имущества жителей без их согласия. Передали персональные данные собственников расчетному центру без согласия собственников? Значит, нарушили закон о персональных данных.

2. Далее ваш конкурент начнет информационную работу среди собственников. Для этого агенты управляющей организации станут участниками сообщества в Viber или социальной сети дома, где начнут массовую и агрессивную пропаганду против действующей управляющей организации. Одновременно начнется раскрутка управляющей компании, желающей войти в дом. Агенты ее влияния будут рассказывать о том, как хорошо она управляет домами, и сулить жителям максимальное количество выгод.

3. Затем конкурент выберет наиболее недовольных действующей управляющей компанией жителей, выйдет на связь с ними, попытается их подкупить и сделать агентами своего влияния. Возможно, такими агентами влияния станут должники нынешней управляющей компании.

4. Далее будет начата процедура проведения общего собрания по выбору новой управляющей компании с опорой на агентов влияния из числа выбранных собственников, а также платных агитаторов. У нас была ситуация, когда одна управляющая компания засылала платных агитаторов собирать голоса за новую управляющую компанию (расценки, правда, были незначительные, всего 1 тыс. руб. за один подъезд). В числе способов голосования использовался прием «Распишитесь в реестре за получение бюллетеня». А подпись использовалась как голос в реестре.

5. Следом будет подготовлен протокол, который подпишут ваши противники и недоброжелатели, а поскольку такой протокол согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ является официальным документом, произойдет смена способа управления вашим домом.

После такой процедуры начнутся конфликт новой управляющей организации с прежней, ежедневный слом запорных устройство, двойные квитанции и иные проблемы для жителей.

Чаще всего такая схема реализуется в новых домах, где жители плохо друг друга знают. Однако это может быть любой дом, где жители полностью отстранены от общедомовых проблем. А за безразличием к своему добру всегда приходит расплата.

Впрочем, смена одной управляющей организации на другую необязательно является чем-то необычным и недобросовестным. Рынок услуг ЖКХ в России пока конкурентный. Поэтому вполне нормально, когда управляющие организации меняются по желанию жителей.