Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Впрочем, до открытого конкурса по новостройкам дело доходит крайне редко. Слишком это лакомый кусок, и его разбирают безо всякого конкурса.

Во-первых, для органа местного самоуправления эти заботы являются лишней нагрузкой. Процедура с многочисленными уведомлениями собственников, анализом документации, проектов договоров управления многоквартирным домом выглядит слишком трудозатратной.

Во-вторых, застройщики практически никогда не отдают дома на открытый конкурс. Часто мы видим ситуации, когда:

— получение ключей от помещения в доме от застройщика увязывается с одновременным выбором навязываемой управляющей организации;

— в договорах на участие в долевом строительстве застройщик прописывает обязанность дольщика заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией от застройщика.

Практикуются и иные методы недобросовестной конкуренции, злоупотребления доверием дольщиков. Однако, если новые собственники сами выбрали управляющую организацию и проголосовали по условиям договора с ней, то конкурс в этом случае не проводится. Таким образом, собственники будут крепко-накрепко привязаны к управляющей компании от застройщика, которая в этом случае станет легально выбранной собственниками (пусть даже через сомнительные процедуры), а не назначенной по результатам открытого конкурса.

Все эти процедуры по выбору управляющей компании, предлагаемой застройщиком, являются сомнительными, если разобраться в ситуации и проанализировать документы. Однако обычно этими вопросами некому заниматься. Поскольку для новых собственников главным является личный ремонт, а не социальный комфорт, вопросы управления домом уходят на второй план. А застройщик вместе со своей управляющей организацией это отлично понимают, «ловя рыбку в мутной воде».

Так что если вы купили в новом доме квартиру и если ни конкурса, ни общего собрания не проводилось, то стоит проверить законность управления домом управляющей организацией от застройщика.

Следующий способ вхождения в многоквартирный дом — регистрация в данном доме ТСЖ (точнее, ТСН). При всех своих недостатках такая организационно-правовая форма имеет один очевидный плюс: ТСЖ позволит объединить всех неравнодушных собственников в полноценного заказчика услуг ЖКХ с широкими полномочиями, прописанными в ЖК РФ.

Процедура создания ТСЖ и совокупность иных, связанных с ТСЖ вопросов были подробно рассказаны мной в книге про ТСЖ. Поэтому здесь мы коснемся лишь отдельных практик.

1. Создание ТСЖ сразу в нескольких домах. Закон допускает такую практику при условии, что:

— за такое решение проголосует 2 / 3 от общего числа собственников в каждом доме;

— земельные участки домов имеют общую границу, в пределах которой имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

2. Создание ТСЖ в одном доме. Это самая распространенная практика: жители объединяются для того, чтобы заниматься именно своим домом, а не группой домов (которые для управляющей организации являются объектом предпринимательской деятельности).

Регламент создания в доме ТСЖ включает следующие этапы:

1. Объединение жителей, создание «костяка» многоквартирного дома. Если вы твердо решили делать в доме ТСЖ, необходимо «зажечь» людей этой идеей. Строительная практика показывает, что в крупных домах жителей крайне сложно сплотить. Горизонтальные социальные связи в многоквартирных домах чаще всего нарушены. Управляющие компании это очень хорошо понимают. Потому создавать ТСЖ в крупном (а не клубном) доме тяжело и затратно. Успех этого начинания будет возможен, только если вы объедините людей. Это можно сделать несколькими путями:

— традиционным обходом и опросом с одновременным сбором контактных данных (имейл, телефон); когда в такой инициативе принимают участие сами жители, это благотворно воспринимается сообществом собственников;

— интернет-возможностями: чаще всего это группа в социальной сети или общедомовый мессенджер; на таких площадках вы доносите свою «политическую программу», объясняете преимущества ТСЖ и даете подробные комментарии по всем своим действиям, направленным на создание ТСЖ.

Одновременно при объединении ТСЖ вы подбираете людей, которые войдут в состав двух органов ТСЖ: правления и ревизионной комиссии. Оптимально, чтобы это были неслучайные люди, которые согласились войти в состав, потому что больше никто не хотел. Как минимум, в правление нужно выбирать тех, кто будет вам помогать, на кого вы сможете опереться. Например, один член правления — строитель, другой — работает в жилищной инспекции, третий — предприниматель с купеческой хваткой и т. п. Выбранные вами люди будут проводниками интересов ТСЖ в доме, они выступят в качестве референтной группы, на которую будут ориентироваться другие жители.

2. Информационная работа с собственниками.

Пропаганда преимуществ создания в многоквартирном доме ТСЖ должна идти постоянно с использованием всех доступных каналов:

— информационные листовки в почтовых ящиках;

— сообщения в общедомовых мессенджерах;

— сообщения в сообществе дома в социальной сети;

— сарафанное радио на улицах, «на лавочках» для тех, кого нет в Интернете.

В процессе такой информационной работы вы найдете большое количество сторонников. Кроме того, станет возможным сплотить дом, жители которого будут способны выступить единым фронтом против управляющей организации.

3. Проведение общего собрания.

В процессе создания ТСЖ необходимо пройти через проведение двух общих собраний: первоначального (на котором принимается решение о создании ТСЖ) и внеочередного (на котором будут утверждаться смета доходов и расходов и тариф с комплексом иных вопросов). Процедура проведения общего собрания урегулирована в ст. 44–46 и 145–146 ЖК РФ (в следующих разделах книги мы коснемся данных вопросов подробнее).

До момента проведения общего собрания рекомендуется подстраховаться и собрать доказательства того, что прежняя управляющая организация не выполняет условия договора управления многоквартирным домом (например, акт осмотра общего имущества с фотографиями разбитых лампочек, невымытых мест общего пользования, подписанный незаинтересованными лицами). Можно вызвать корреспондента с телеканала, чтобы был визуальный ряд тех проблем, с которыми столкнулись жители. Другой вариант — жалоба в жилищную инспекцию. Предписание органа государственного жилищного надзора будет являться весомым доказательством того, что управляющая организация не исполняет свои обязанности по договору.