Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

У нас была ситуация, когда на протяжении 5 месяцев низложенная управляющая организация выставляла квитанции одновременно с квитанциями ТСЖ (договор управления с управляющей организацией был расторгнут с 1 апреля, а из реестра лицензий «управляйка» была исключена только 1 августа). В этой ситуации, несмотря на формальные запреты выставлять ТСЖ квитанции, ТСЖ нашло в себе силы не слушать жилищную инспекцию и сделать по-своему (ведь именно ТСЖ обслуживало дом все это время).

Поэтому любое требование жилищной инспекции о перерасчете платы за ЖКУ из-за двойных квитанций должно рассматриваться индивидуально, в зависимости:

— от обжалования ТСЖ бездействия органа жилищной инспекции по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ;

— наличия или отсутствия заключенных договоров между ТСЖ, управляющей организацией и ресурсоснабжающими либо специализированными организациями;

— непосредственного выполнения управляющей организацией и ТСЖ работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.

Судебная практика в отношении исполнения норм ст. 200 ЖК РФ наработана недостаточно, и, чтобы избежать риска двойных квитанций, мы рекомендуем подать в жилищную инспекцию уведомление о создании ТСЖ и необходимости исключения дома из реестра лицензий с даты, определенной в решении общего собрания, а не с даты регистрации юридического лица. Так можно будет выгадать некоторое время, и со стороны закона у ТСЖ будут прикрыты тылы, если появятся двойные квитанции.

После того как ТСЖ уладит расчеты с прежней управляющей организацией и получит техническую документацию с ключами от запорных устройств, оно пускается в «плавание» по управлению многоквартирным домом.

Если жители оплатили квитанции прежней управляющей организации, а фактическое управление домом осуществляла новая организация, то ситуация регулируется так.

Надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации. В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств как неосновательного обогащения (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения»).

Для жителей при возникновении спорных ситуаций по оплате важно понимать:

— с какой даты общим собранием было принято решение о расторжении договора с прежней управляющей организацией;

— кто фактически осуществлял обслуживание общего имущества в многоквартирном доме (у кого договор по работе лифтов, кто моет подъезды, убирает двор, вывозит мусор и т. п.).

Именно исходя из фактических работ необходимо определять организацию, которой надлежит платить. Коллеги из разных регионов, описывая проблему двойных квитанций, утверждают, что ориентироваться исключительно на мнение жилищной инспекции однозначно не следует. Она может ошибаться или быть материально заинтересована в решении вопроса в пользу прежней управляющей организации.

Вне зависимости от позиции жилищной инспекции новая управляющая организация должна принять немедленные меры для исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней «управляйки». Для этого:

1. В формулировке вопроса о выборе управляющей организации обязательно прописываем дату расторжения договора с прежней управляющей организацией.

2. Сведения о выборе новой управляющей организации немедленно размещаем на сайте ГИС ЖКХ, в том числе:

— адрес многоквартирного дома;

— номер и дату договора управления многоквартирным домом;

— дату начала осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренную договором управления многоквартирным домом;

— дату окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренную договором управления многоквартирным домом;

— дату расторжения договора управления многоквартирным домом;

— основание заключения (расторжения) договора управления многоквартирным домом (п. Состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденного Приказом Минкомсвязи России, Минстроя России от 29.09.2015 № 368/691/пр).

Если у вас вновь созданное ТСЖ, то с момента регистрации и получения документов в налоговом органе вам необходимо немедленно заводить свой профиль на ГИС ЖКХ и требовать через эту информационную систему предоставления права на администрирование профиля по вашему многоквартирному дому. С учетом противодействия прежней управляющей организации и в случае негласной поддержки жилищной инспекции (которая может быть заинтересована действовать против вас) такая процедура может занять продолжительное время.

3. Направляем в жилищную инспекцию письмо с требованием внести изменения в реестр лицензий. Письмо пишется в произвольной форме. К нему рекомендуется приложить протокол общего собрания о выборе новой управляющей организации, а также форму заключенного с 50 +1 % собственников (как стороны) договора управления многоквартирным домом.

Процедуру исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней управляющей организации нельзя реализовывать формально (путем простого уведомления). Необходимо активно включаться и контролировать процесс, «надоедать» жилищной инспекции. Если этого не делать, то вас с большой долей вероятности ждут хаос двойных квитанций и жители, запутавшиеся в том, кому платить деньги.

Описывая процедуры управления многоквартирным домом, многие наши примеры сводятся к негативной характеристике деятельности управляющих организацией. Однако такая картина не является полной.

Действительно, многие примеры, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, не позволяют характеризовать деятельность управляющих компаний исключительно положительно. Но в том же время предположение, что они не могут полноценно обслуживать дом и будут на всем экономить, тоже неверно. На рынке услуг ЖКХ представлено большое число управляющих организаций, которые работают эффективно. Эти люди пришли не только для того, чтобы зарабатывать, но для того, чтобы работать. Управление многоквартирным домом — это бизнес, который можно делать честно и достойно.