Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В законе определены сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом:

— в случае выбора управляющей организации застройщиком (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не более чем 3 месяца;

— в случае выбора управляющей организации по открытому конкурсу, проводимому органом местного самоуправления (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ): — на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;

— в случае выбора управляющей организации собственниками или ТСЖ (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены прежним договором.

В то же время согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (п. 6 и 7 ст. 162 ЖК РФ).

Отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не влечет освобождение от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (либо заключения договора найма, аренды, предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подписания акта приема-передачи объекта в новостройке), т. е. не связана с заключением или незаключением договора с управляющей домом организацией.

При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.

1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.

Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).

Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным. Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к. эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).

Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к. такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).

Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43-38632/2017, 301-КГ18-22044).

Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением. А с точки зрения административного права — ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права — мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым. Будем следить за процессом и делать выводы.

2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.

П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м 2и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м 2. Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:

— решение о смене тарифа принималось на общем собрании;

— собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.

Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.

Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома». В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.