Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В соответствии с п. 1 жилищные права и обязанности возникают как из договоров, так из оснований, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.

При этом договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одной стороной является такая организация, с другой стороной — собственники, ТСН/ТСЖ или ЖСК (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Про прямую обязанность для ТСЖ заключать договор с каждым «нечленом» ТСЖ в законе ничего не сказано. Однако наличие или отсутствие такого договора абсолютно никак не влияет на права и обязанности сторон, которые определены в нормативных актах. Поэтому поступать здесь стоит так, как удобнее: если собственник просит заключить с ним такой договор — заключите, утвердив его предварительную форму на общем собрании.

Обратим также внимание на то, что с «нечленами» ТСЖ заключаются не договоры управления многоквартирным домом, а договоры предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества (пп. «б» п. 9 Правил от 06.05.2011 № 354).

В том случае если коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающими организациями, заключается только договор на содержание общего имущества, однако и его заключение добровольно (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В любом случае на общем собрании имеет смысл утвердить такую форму договора и использовать для всех желающих его заключить.

Один из самых сложных вопросов, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, — правильная подготовка и проведение общих собраний. Эту практику часто недооценивают, хотя ее значение колоссально, а принятые решения касаются всех собственников дома.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом с обсуждением вопросов повестки дня и принятием решений по вопросам, поставленным на голосование. Это определено в п. 1 ст. 44 ЖК РФ.

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Есть три типа общих собраний: годовые, первичные и внеочередные.

Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т. е. в период с марта по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

В случае если общее собрание проводится в многоквартирном доме в первый раз, оно является первичным. Все последующие собрания, помимо годового, являются внеочередными. Это определено в п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ и Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Обратите внимание, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное. Это определено в п. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Из правила есть два исключения:

1. В случае если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).

2. Общее собрание может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Это определено в п. 2 и 3 ст. 47 ЖК РФ.

Инициаторами общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:

— один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);

— дольщики, принявшие помещение от застройщика по передаточному акту (в силу п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, эту процедуру мы подробно описали в пункте «Как быстро создать ТСЖ в новостройке»);

— управляющая организация, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);

— орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 200 и п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ (если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления либо органом местного самоуправления получено уведомление от жилищной инспекции об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ; о прекращении действия лицензии; об аннулировании лицензии);

— владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации и открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

Обратите внимание, что выбор инициатора не зависит от формы проведения собрания. Инициатор выполняет на собрании административную роль — подписывает протокол. Информацию об инициаторе указывают в уведомлении. Также инициатор организовывает общее собрание и осуществляет все мероприятия по его проведению.

Инициаторами общего собрания могут быть как собственники помещений в многоквартирном доме, так и управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом законодательство не предусматривает требований к их составу.

Обычно годовые общие собрания инициирует, подготавливает и проводит своими силами организация, осуществляющая управление домом по договору управления.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. В этом случае ответственность за организацию и проведение общего собрания возлагается на инициатора общего собрания.