Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

19. Принятие решения об определении председателя правления ТСН и управляющего ТСН (в случае наличия управляющего) в качестве лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и любого иного оборудования и объектов) на условиях, определенных решением общего собрания, правлением ТСН.

20. Принятие решения о делегировании правлению ТСН права определять условия (включая финансовую часть) договоров с иными лицами об использовании общего имущества многоквартирного дома иными лицами и права заключать такие договора в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

21. Принятие решения о делегировании правлению ТСН и ответственным лицам ТСН права принимать предусмотренные законом меры (включая, но не ограничиваясь требованиями демонтажа размещенного в многоквартирном доме оборудования третьих лиц, подачей в суд искового заявления с требованием о демонтаже оборудования третьих лиц, иными полномочиями) в отношении иных лиц, использующих общее имущество многоквартирного дома, если иные лица отказываются выполнять законные требования общего собрания, правления и ответственных лиц ТСН.

22. Принятие решения об использовании фасадной стены многоквартирного дома для целей размещения инженерного оборудования (кондиционеров и пр.) собственников помещений многоквартирного дома при условии соблюдения собственниками помещений многоквартирного дома правил и норм безопасности и технической эксплуатации, а также возложения на собственников ответственности за любой вред ТСН или третьим лицам, причиненный в связи и (или) вследствие размещения инженерного оборудования на фасаде многоквартирного дома.

23. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения (и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома) в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным органами государственной власти г. Москвы.

24. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а на оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

25. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Вконтакте» — vk.com/TSN — в качестве адреса официального сайта ТСН как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях (равно как и уведомления собственников о проведении общих собраний), а также об использовании адреса vk.com/TSN в качестве адреса официального сайта ТСН для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.

26. Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (расходах на их проведение, объемах ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроках окупаемости предлагаемых мероприятий), которые возможно проводить в многоквартирном доме.

Такая широкая повестка вопросов второго общего собрания не дань процедуре, а жизненная необходимость. Нельзя управлять большим домом, если жители не договорились друг с другом, как будет развиваться их дом в долгосрочной перспективе.

В ситуации когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или выбранный способ управления не реализован (т. е. не определена управляющая организация), с 12.01.2019 орган местного самоуправления получил право самостоятельным распорядительным актом назначать такому дому управляющую организацию.

При назначении управляющей организации она выбирается из перечня тех, у которых имеется наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций (п. 7 и 8 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом от 21.12.2018 № 1616).

Назначенная органом местного самоуправления управляющая организация управляет многоквартирным домом:

— до самостоятельного выбора собственниками способа управления;

— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;

— на срок не более 1 года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Такая ситуация свойственна для наиболее «аполитичных» многоквартирных домов, где собственники совершенно равнодушны в отношении происходящего с их домом. Для многоквартирного дома такая ситуация может быть плачевна, поскольку всегда лучше выбирать свое будущее самостоятельно, чем следовать русской поговорке «Без меня меня женили».

Самым спорным вопросом при смене способа управления с управляющей организации на ТСЖ (обычно бывает именно так, а не наоборот) является проблема двойных квитанций. Она состоит в следующем.

До начала управления домом ТСЖ управление им осуществляет управляющая организация. Это определено п. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила от 15.05.2013 № 416).

Она прекращает управление многоквартирным домом с момента одновременного наступления следующих фактов:

— исключения из реестра лицензий сведений об управлении многоквартирным домом такой управляющей организации. Это предусмотрено абз. 1 ст. 200 ЖК РФ;

— государственной регистрации созданного ТСЖ. Это определено пп. 4 п. 3 ст. 200 ЖК РФ;

— по смыслу указанных норм законодательства и имеющейся практике до исключения управляющей организации из реестра лицензий субъекта РФ управление таким многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией — вне зависимости от факта государственной регистрации ТСЖ.

Таким образом, право на выставление квитанций у прежней управляющей организации имеется до момента, пока жилищная инспекция не исключит сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Однако по опыту общения с коллегами из разных регионов мы видим, что фактически органы государственного жилищного надзора затягивают с исключением из реестра лицензий.