Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Один мой знакомый управдом, сумевший противостоять захвату его дома управляющей компанией, сравнивает этот процесс с военными действиями. Конечно, это преувеличение, однако взаимная агрессия, а иногда и бытовые столкновения в виде физического насилия противоборствующих сторон могут иметь место.

Захвату многоквартирного дома можно успешно противостоять.

Во-первых, необходимо максимально активизировать каналы обратной связи с жителями. Объявления на информационных стендах возле подъездов, сообщество дома в социальной сети, общедомовые мессенджеры должны использоваться для организации противодействия захвату. У меня был такой случай, когда управляющая компания распространяла угрозы в адрес жителей от моего имени. Или другой пример: управляющая компания разбросала по почтовым ящикам следующие объявления: «ТСЖ подало на вас в суд. Приходите на общее собрание». Такими сообщениями управляющая компания пыталась обеспечить явку на общее собрание и кворум. В подобном случае ваша задача состоит в многократном разъяснении всех сомнительных информационных вбросов «агрессора».

Во-вторых, успешно противодействовать захватчику можно путем удара по его репутации. Сходите в те дома, которыми управляет противник, поговорите с его жителями, снимите там на видео проблемные места в доме, сделайте их фотографии и выложите в сообщество в социальной сети дома. Фото разрушающихся фасада и пандусов действуют как ушат холодной воды и отрезвляют колеблющихся собственников.

В-третьих, возможно осуществить давление на саму управляющую организацию. Пообщавшись с жителями домов под ее управлением, вы обнаружите недовольство вашим противником и множество бытовых проблем. Направьте массовые жалобы в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Роскомнадзор, органы местного самоуправления. Всегда есть слабые места, которые можно найти и использовать для защиты собственных интересов.

Если владельцем управляющей компании является муниципальный депутат, обратитесь в комиссию по этике представительного органа. Политики крайне болезненно относятся ко всему, что касается репутационных скандалов. Возможно, депутат отступится.

В-четвертых, заручитесь поддержкой своих жителей. Никто не сможет вас одолеть, если жители будут за вас. Для такой поддержки должно быть множество каналов обратной связи. Используйте все возможные средства и достучитесь до каждого жителя разного возраста и социального статуса.

В-пятых, все эти средства не отменяют необходимости использования традиционного агитационного инструментария. Стихийные сходы жителей во дворе, агитационные листовки, буклеты, социальные слухи и иные инструменты информационного менеджмента будут крайне полезны для отстаивания интересов вашего дома.

Используя все эти средства, можно успешно противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома.

Регламент вхождения управляющей организации зависит от особенностей такого объекта. Самая распространенная практика по новостройкам — передача домов в управление управляющей организации от застройщика. Управление в сфере ЖКХ для застройщика — целое направление его бизнеса. А потому такому застройщику крайне выгодно либо заниматься этими вопросами либо самостоятельно, либо через близкие к нему юридические лица.

Застройщику выгодно навязать дому свою управляющую организацию, поскольку она будет скрывать строительный брак, который может проявиться на протяжении гарантийного срока, установленного законом (5 лет на дом и 3 года на инженерное оборудование). Часто мы видим примеры, когда организация является одновременно и застройщиком, и управляющей организацией, и ресурсоснабжающей организацией.

Такой замкнутый цикл обеспечивает большие возможности, и таким гигантам очень непросто сопротивляться.

Конкурс по выбору управляющей компании для новостройки проводится на основе процедуры, зафиксированной в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75.

В соответствии с п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75 под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Сама процедура вхождения управляющей компании в новый дом предельно понятно регламентирована.

1. Не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан заключить договор с управляющей организацией (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Такая организация выбирается застройщиком без какого-либо конкурса. Главное требование — наличие лицензии на управление многоквартирным домом. Условия договора между застройщиком и управляющей организацией определяют только две стороны без мнения новых собственников.

Причины механизма логичны и закономерны: застройщик сам управлять домом не умеет. И пока новые жильцы не определятся со способом управления, дом, тем не менее, должен управляться. Таким образом, согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ реализуется модель «управляющей организации от застройщика».

2. Законодателем прописаны условия проведения конкурса для подбора управляющей организации по новостройке. Процедура здесь такова:

— в течение 20 дней после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на своем сайте (п. 13 ст. 161 ЖК РФ);

— не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводится открытый конкурс, если в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ);

— в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ).