Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Требования к оформлению решений собственников, протокола общего собрания, проведенного с использованием ГИС ЖКХ, те же, что и без его использования. Решения общего собрания, принятые по результатам голосования с использованием системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в ГИС ЖКХ в течение 1 часа после окончания такого голосования.

Проведение общего собрания через ГИС ЖКХ является пока что не очень распространенной практикой. Причины этого связаны не только с проблемами сайта ГИС ЖКХ, но и с общим нежеланием собственников решать проблемы своего дома. По ходу собраний мы видим, как тяжело обеспечить кворум на традиционных очных формах собрания. В связи с этим использование сайта ГИС ЖКХ при проведении общих собраний видится как очень отдаленная перспектива.

Общее собрание должно вестись по повестке вопросов, о которой все собственники должны быть уведомлены не позднее чем за 10 дней до даты общего собрания. Менять повестку во время общего собрания не допускается. Общее собрание созывают для решения конкретных вопросов. Необходимо заранее их продумать и включить в повестку дня.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня такого собрания, а также изменять ее. Это предусматривает п. 2 ст. 46 ЖК РФ. Если собственники примут решение по вопросу, который не был включен в повестку дня, то такое решение будет нелегитимно. Исключением признают случай, когда в собрании приняли участие все собственники помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ), однако такое бывает довольно редко.

ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, при которых для решения какого-либо вопроса собственники должны также определиться и по другим обязательным вопросам. Так бывает, например, в случае принятия решения о проведении капремонта (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ). Если в повестку дня не включить обязательные вопросы, то принятое решение невозможно будет реализовать.

Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена в законе, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов.

В случае если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

Это определено в п. 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44 / пр.

В случае проведения общего собрания, которое созывает инициативная группа собственников, все документы готовят члены этой группы.

В случае проведение общего собрания управляющей организацией (ТСН) все документы готовит управляющая организация.

В случае проведения общего собрания органом местного самоуправления все документы готовит орган местного самоуправления.

Жилищный кодекс исходит из того, что большая часть решений принимается большинством голосов от кворума — 50 + 1 %. То есть, фактическое решение может быть принято четвертью дома (на собрание пришло 50 + 1 % от общего числа собственников дома и из этих 50 + 1 % за решение проголосовало еще 50 + 1 %).

Отдельные решения принимаются большинством голосов (т. е. 50 + 1 %) от общего числа собственников (а не от пришедших на собрание), например в случае смены способа формирования фонда капитального ремонта.

Есть ряд решений, для принятия которых необходимо 2 / 3 голосов от общего числа собственников (т. е. 66,66 + 1 %):

— все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, получением займа (кредита) на капитальный ремонт (кроме изменения способа формирования фонда капитального ремонта);

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (установление забора, шлагбаума, сервитута, публичного сервитута и пр.);

— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, соглашений о сервитутах) на условиях, определенных решением общего собрания;

— принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома дополнительными полномочиями (помимо указанных в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания.

По всем остальным вопросам решения на общих собраниях принимаются простым большинством голосов от общего числа собственников (либо большинством от кворума).

Обратите внимание, что довольно часто встречается ситуация, при которой данные по площади в жилых помещениях в техническом паспорте многоквартирного дома и выписках из ЕГРН расходятся. Обычно погрешность бывает от 1 до 50 м 2. В этом случае приоритет имеется у сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.