Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Затем, в течение 5 дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений организация, управляющая домом, обязана направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в жилищную инспекцию для их хранения в течение 3 лет.

При непосредственном способе управления подлинники решений и протоколов подлежат обязательному направлению инициатором в орган государственного жилищного надзора не позднее, чем через 10 календарных дней со дня окончания общего собрания.

То есть максимальный срок представления документов в жилищную инспекцию и ГИС ЖКХ от даты собрания (при управлении домом управляющей организацией) — 15 дней.

Обратите внимание, что допускается направление подлинников решений, протоколов путем размещения на сайте ГИС ЖКХ принятых решений.

Это определено в п. 2, 3 и 5 Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений от 28.01.2019 № 44/пр.

Жилищная инспекция тоже требует предоставлять подлинники протоколов общих собраний, поэтому рекомендуем делать два оригинала протокола с реестром собственников: один — для жилищной инспекции, второй — для управляющей организации.

В случае если в жилищную инспекцию в течение 3 месяцев подряд поступает два и более протоколов с аналогичным вопросам повестки дня, то она обязана начать внеплановую документарную проверку с целью анализа законности процедуры проведения общего собрания и оформления его результатов. Это определено в п. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.

Решения, принятые общим собранием, и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициаторами общего собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Это определено в п. 3 ст. 46 ЖК РФ.

Решение общего собрания может быть недействительно (быть оспоренным) или ничтожно при нарушении требований закона, в том числе В случае если:

1. Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

2. У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия.

3. Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

4. Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п 3. ст. 181.2 ГК РФ).

Это определено в 1 ст. 184.1 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае если оно:

1. Принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

2. Принято при отсутствии необходимого кворума.

3. Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

4. Противоречит основам правопорядка или нравственности.

Это определено в 1 ст. 185.1 ГК РФ.

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Это определено в п. 106–107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума.

Решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения. Это определено в п. 108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В ряде ситуаций требуется признавать недействительным не протокол, а отдельно взятое решение. Например, когда процедура организации и проведения общего собрания было осуществлена в соответствии с действующим законодательством, но в повестку вопросов был вставлен вопрос, решение которого было не в компетенции общего собрания. В таком случае необходимо оспаривать именно его, а не протокол в целом.

Признать недействительным решение общего собрания вправе только суд. Это следует из положений п. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 1 ст.181.3 ГК РФ. Собственники не имеют права после проведения общего собрания признать недействительными решения, принятые на предыдущем общем собрании.

Порядок обжалования решения общего собрания::

1. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля могут обратиться с иском в суд о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае нарушения требований ЖК РФ. Это определено в пп. 1 п. 6 ст. 20 ЖК РФ.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, если:

— решения приняты с нарушениями ЖК РФ и иных нормативных актов;

— решением нарушены права и законные интересы собственника;

— собственник не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, также вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. Это определено в п. 3 и 5 ст. 184.1 ГК РФ.

В законе определено, что обжаловать решения общего собрания могут только собственники помещения в многоквартирном доме (при соблюдении ряда условий), а также орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля.

Если управляющая организация хочет обжаловать принятое решение, чаще всего в суд подает не она, а лояльный ей собственник. Низложенная управляющая компания привлекается в процесс третьим лицом.