Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

4. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Яхонт» в сети «Вконтакте» vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях, а также об использовании адреса vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.

Принятие такого решения даст возможность использовать интернет-площадку для целей, которые установлены, например, в Правилах от 06.05.2011 № 354 (уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, неустоек (штрафов, пеней) через интернет-сайт и т. п.).

I. Решения, связанные с определением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО):

1. Определение в качестве внешней границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, внешнюю границу стены многоквартирного дома.

2. Определение в качестве границы эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

3. Принятие решения об определении в качестве внешней границы сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, места соединения первого запорного устройства, расположенном на внешней стене многоквартирного дома, с внешней газораспределительной сетью, ведущей в многоквартирный дом.

II. Решения, связанные с вопросами оплаты жилого помещения:

1. Принятие решения о сроках внесения собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме (лучше сдвинуть срок оплаты с 10-го числа месяца, следующего за расчетным, установленный в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, на 25-е число).

2. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным региональными органами государственной власти (чтобы не уходить в небаланс при высоком общедомовом безучетном потреблении, т. е. выставлять жителям весь коммунальный ресурс, который потребил дом).

3. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

III. Решения, связанные с использованием общего имущества третьими лицами:

Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».

IV. Решения по капитальному ремонту.

Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».

Понятие общего имущества раскрывается в трех нормативных актах: ГК РФ, ЖК РФ и Правилах от 13.08.2006 № 491.

Основы понятия общего имущества заложены в ст. 290 ГК РФ, а остальные нормативные акты являются отраслевыми и уточняющими.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Узкоотраслевой уточняющий перечень общего имущества определен в п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491, где указано, что в состав общего имущества включаются:

a) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);