Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

С 01.01.2017 в пп. «е(1)» п. 2 Правил от 13.08.2006 г. № 491 были внесены изменения в части определения состава общего имущества. К нему были отнесены автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме.

В 2018 году мы решили ставить в одном из домов АИС за счет средств специального счета по капитальному ремонту (через региональный компонент работ, т. е. согласно п. 2 ст. 166 ЖК РФ). И тут возникла длительная дискуссия и переписка со всеми надзорными органами: почти все они понятия не имели, что такое АИС, и видели эту систему, как сказал один из местных начальников, «только на бумаге». Основной предмет спора — являются ли индивидуальные приборы учета (ИПУ) как часть АИС общим имуществом или личным имуществом собственников.

После длительной переписки со всеми инстанциями мы получили разъяснения прокуратуры. Если ИПУ являются частью АИС, то они будут являться общим имуществом, т. к. АИС обладает признаками неделимых вещей. Все надзорные органы сошлись на том, что за счет средств фонда капитального ремонта допустима оплата работ по установке АИС в полном объеме (т. е. при одновременной установке общедомовых и индивидуальных приборов учета, антенны и программной оболочки под АИС).

Наша логика здесь была такая: автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов предполагают, что коммунальные ресурсы измеряются общедомовым прибором учета. А коммунальные услуги измеряются индивидуальными приборами учета. Поскольку в законе речь идет и про коммунальные ресурсы, и про коммунальные услуги, закон допускает отнесение к общему имуществу индивидуальных приборов учета, которые также являются принадлежностью к АИС и будут являться не имуществом собственников, а общим имуществом, если они установлены, например, за счет средств специального счета по капитальному ремонту.

Индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов являются частью АИС, а не частью инженерных систем горячего и холодного водоснабжения. Индивидуальный прибор учета не является элементом системы водоснабжения, он является элементом измерительной системы, поэтому к нему не применяется п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491 по разграничению до и после первого запирающего устройства.

В п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491 выделено три группы лиц, которые определяют состав общего имущества:

а) собственники помещений в многоквартирном доме — для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органы государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органы местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Важность определения состава общего имущества очевидна. Если в отношении многоквартирного дома не определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то отсутствует сам объект управления. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из условий договора.

Если будет официально отсутствовать состав общего имущества, определенный общим собранием многоквартирного дома, то для организации это повлечет риски, связанные с получением взысканий от надзорных органов, и доказать свою обязанность или отсутствие обязанности по проведение тех или иных работ будет довольно сложно. Судебная практика (например, споры по сетям ИТО), исходит из того, есть ли решение собрания о принятии в состав общего имущества многоквартирного дома внешних сетей ИТО. Если такого решения нет, суды не относят сети ИТО, находящиеся за стеной многоквартирного дома, в состав общего имущества.

Приведем другой пример. Часто в советское время многоквартирные дома строились таким образом, что чужие коммуникации походили транзитом через дом. Поскольку транзитные сети и коммуникации не могут входит в состав общего имущества многоквартирного дома, они не могут и содержаться за счет собственников помещений в этом доме.

Однако доказать непринадлежность транзитных сетей к общему имуществу многоквартирного дома непросто, особенно, если вы пришли в новый дом, а прежний домоуправ не глядя подписывал с «ресурсником» акты балансовой и эксплуатационной ответственности, которые относили данные сети ИТО на баланс многоквартирного дома.

Можно выделить два способа решения проблем с транзитными сетями в многоквартирном доме:

— договориться с владельцем транзитных сетей и установить в порядке ст. 274–276 ГК РФ частный платный сервитут в его пользу;

— если владельца нет, то в порядке ст. 225 ГК РФ обратиться в орган местного самоуправления для постановки данных сетей на учет как бесхозяйных объектов.

В любом случае решение общего собрания будет являться дополнительным аргументом в том, что данные сети не являются общим имуществом многоквартирного дома.

Увеличение состава общего имущества допускается через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества в многоквартирном доме определяется собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Если собственники хотят установить детскую площадку, которой раньше не было, они вправе включить ее в состав общего имущества и обслуживать.

Для решения о включении тех или иных объектов в состав общего имущества необходимо 50 + 1 % голосов от числа собственников, принявших участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Обратите внимание, что, когда увеличение состава общего имущества влечет за собой установление обременения или ограничения использования земельного участка многоквартирного дома, оно требует не менее 2 / 3 голосов от общего числа собственников. То есть, если необходимо поставить ворота или шлагбаум, необходимо сначала собрать 2 / 3 от общего числа собственников. Затем нужно собрать 51 % голосов от числа собственников, принявших участие в общем собрании, чтобы принять такие ворота или шлагбаум в состав общего имущества многоквартирного дома.

В п. 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно при соблюдении двух условий: