Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

К общему имуществу относятся:

— вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты, контроля и управления;

— коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;

— этажные щитки и шкафы;

— осветительные установки помещений общего пользования;

— электрические установки систем дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода;

— грузовые, пассажирские и пожарные лифты;

— автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома;

— сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Один из самых сложных — вопросов, как определить внешнюю границу по сетям ИТО.

Императивная норма такова: внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома. А границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).

Ключевые условия применимости установленных в законе императивных норм:

1. «Если иное не установлено законодательством Российской Федерации»:

— если общим собранием были приняты решения об увеличении состава общего имущества (через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491);

— если есть доказательства того, что внешние сети ИТО были возведены (построены) за счет средств собственников помещений многоквартирного дома (через ст. 218 ГК РФ).

2. «Если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией»:

— границы могут менять только собственники с управляющей многоквартирным домом организацией, а не управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией;

— переход на прямые договоры и смещение исполнителя на ресурсоснабжающую организацию открывает риски для злоупотреблений со стороны «ресурсника» при определении границы эксплуатационной ответственности.

3. Если управляющая многоквартирным домом организация не может договориться с ресурсоснабжающей организацией по границе, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).

4. Если в многоквартирном доме отсутствует ОДПУ, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).

5. Канализационный выпуск как составляющая часть внутридомовой инженерной системы водоотведения входит в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491.

Проблему с внешними сетями необходимо решать при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ).

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).

В системе газовых сетей различаются понятия сетей газораспределения и сетей газопотребления.

Согласно ГОСТ Р 53865–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Системы газораспределительные. Термины и определения»:

— сеть газораспределения — технологический комплекс, состоящий из распределительных газопроводов, газопроводов-вводов, сооружений, технических устройств;

— распределительный газопровод — газопровод, проложенный от источника газа до места присоединения газопровода-ввода;

— газопровод-ввод — газопровод, проложенный от места присоединения к распределительному газопроводу до сети газопотребления;

— источник газа — элемент системы газоснабжения, предназначенный для подачи газа в сеть газораспределения;

— сеть газопотребления — технологический комплекс газовой сети потребителя, расположенный от места присоединения к сети газораспределения до газоиспользующего оборудования и состоящий из газопроводов и технических устройств на них.

В соответствии с пп. «а» и «в» п. 3 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»:

— распределительные газопроводы — газопроводы, обеспечивающие подачу газа от газораспределительных станций магистральных газопроводов или других источников газоснабжения до газопроводов-вводов или организаций — потребителей газа;

— газопровод-ввод — газопровод от места присоединения к распределительному газопроводу до отключающего устройства или наружной конструкции здания либо сооружения потребителя газа.

Вновь построенный газопровод выступает в качестве распределительного газопровода. В свою очередь, совокупность распределительных газопроводов образует сеть газораспределения. Запорное устройство в начале распределительного газопроводова как части сети газораспределения образует балансовую границу организации, управляющей многоквартирным домом.

Внешняя газораспределительная сеть может находиться в отдалении от дома, но не может находиться за пределами земельного участка многоквартирного дома, т. к. иное будет противоречить ст. 36 ЖК РФ.

На бытовом уровне земельный участок многоквартирного дома принято называть придомовой территорией или придворовой (дворовой) территорией. Проверить, есть ли у вашего дома придомовая территория, можно на сайте Публичной кадастровой карты — pkk5.rosreestr.ru.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).