Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— Продажа части земельного участка. Она влечет за собой уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Поскольку отчуждение земельного участка не является реконструкцией многоквартирного дома как объекта капитального строительства, то продажа земельного участка не допускается законом.

— Установка детской площадки на земельном участке допустима при наличии 2 / 3 от общего числа собственников, проголосовавших за (одновременно с этим определяются источники финансирования работ; для принятия решения необходимо чтобы 50 % собственников либо членов ТСЖ, если в доме в качестве формы управления выбрано ТСЖ, проголосовали за).

— Установка забора/ограждения допустима при наличии 2 / 3 голосов от общего числа собственников, проголосовавших за (наряду с соблюдением локальных (муниципальных) нормативных актов, отсутствия сервитутов на придомовой территории.

В силу п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 (далее — Правила от 25.04.2012 № 390), ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд. Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию многоквартирного дома в случае возникновения пожара.

— Организация парковки. Коллективные автостоянки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в силу пп. «ж» п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491 являются общим имуществом. Таким образом специальных согласований, например, для нанесения разметки, не требуется. Вместе с тем принятие документа по аналогии с «Правилами парковки» может носить только рекомендательный характер.

Часто бывает так, что на земельном участке многоквартирного дома проходят линейные объекты, принадлежащие в том числе муниципалитету.

Сервитут бывает двух видов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 1 и 2 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).

Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1.07.2007 (п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

Кроме того, в пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ определено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. А также — о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

Законодательство прямо обозначает, что публичный сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Если на вашей земле проходят тепловые сети, которые рвутся несколько раз в году, а теплоснабжающая организация их ремонтирует, одновременно разрушая ваше дворовое благоустройство, то имеет смысл провести у независимого оценщика расчет стоимости частного сервитута и обязать «ресурсника» принять ваши условия соглашения. Для дома и его управляющей организации это будет дополнительным источником дохода и заработка.

Многоквартирный дом — сложный объект, отдельные части которого могут быть переданы для использования третьим лицам. Владельцем общего имущества выступают все собственники помещений. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).