Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Обратите внимание, что нечистоты в трубах (канализационные массы) в законе также приравнены к коммунальным ресурсам. Таким образом, забитая канализация по внешним сетям равнозначна отсутствию коммунального ресурса. У нас была ситуация, когда водоканал отказался приезжать и прочищать канализацию на том основании, что «нам не были переданы эти сети». Мы прочистили канализацию своими средствами, а расходы отнесли на водоканал.

Коммунальные услуги — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Важно понимать следующее:

1. Отличие коммунальных ресурсов от коммунальных услуг состоит в том, что последние — это не вода или электроэнергия сами по себе, а именно активная деятельность исполнителя по их предоставлению.

2. Для предоставления коммунальных услуг используется общее имущество в многоквартирном доме. Пока горячая вода течет по трубе на улице, это коммунальный ресурс. Как только она попадает в дом и проходит по общедомовым трубам, та же самая вода становится коммунальной услугой.

На исполнителя распространяется государственный жилищный надзор, установленный в ст. 20 ЖК РФ. Просто так пожаловаться на ресурсоснабжающую за несоблюдение температурного графика нельзя, т. к. это будет являться спором хозяйствующих субъектов. Любая жилинспекция отпишется и отправит вас защищать свои права в суде. А вот если ресурсоснабжающая организация является исполнителем, то жилинспекция будет обязана контролировать порядок и правильность предоставления коммунальных услуг. Такая же позиция приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ / 04.

Договор ресурсоснабжения заключается в двух случаях:

1. Если управляющая домом организация является исполнителем коммунальной услуги, т. е. приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации как для предоставления коммунальных услуг потребителям, так и на общедомовые нужды (содержание общего имущества), например, для освещения мест общего пользования, поддержания работы лифтов и т. п.

2. Если управляющая домом организация приобретает коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), т. е. на общедомовые нужды.

1. Заключать ли договор с ресурсоснабжающей организацией в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (т. е., если в доме есть ИТП)?

Формально, ресурсоснабжающая организация не предоставляет данную услугу, т. к. она готовится внутри дома, т. е. после зоны балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

В разъяснениях, которые приведены в письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению», указано, чтов случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный ст. 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

Однако, несмотря на такую позицию Минстроя России, многие практикуют прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а жилищная инспекция обычно закрывает на это глаза, поскольку письма Минстроя России не являются нормативными актами, обязательными к исполнению.

В другом письме № 3080-ОО/06 от 04.02.2019 Минстрой России посчитал, что при наличии в доме ИТП между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение).

В этом случае вариант повестки для общего собрания может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 01.01.2020 собственниками помещений многоквартироного дома, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».

В целом запрета на заключение прямых договоров на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ не содержится, т. е. такая практика имеет право на существование.

2. Если заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению коммунальной услуги по отоплению и газоснабжение, то нужно ли заключать с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения?

В соответствии с п. 40 Правил от 06.05.2011 № 354 потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальную услугу по отоплению как за единую коммунальную услугу без КР на СОИ (т. е. общедомовых нужд на отопление не бывает, это всегда коммунальная услуга). Аналогичная ситуация и с газоснабжением (система подачи газа должна быть герметична, иначе будет взрыв).

Если вы переходите на прямые договоры по отоплению и газоснабжению, то договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключаться, т. к. будет отсутствовать предмет такового. Если у вас есть какие-то спорные вопросы по внешним сетям инженерно-технического обеспечения, то стоит сначала решить их (либо добровольно, либо в судебном порядке), а уже затем переходить на прямые договоры.

Не позднее 7 дней со дня регистрации ТСЖ или вступления в силу договора управления многоквартирным домом (т. е. включения данного дома в реестр лицензий) исполнитель обязан направить в ресурсоснабжающую организацию заявку-оферту. К ней прикладываются следующие обязательные документы (заверенные руководителем исполнителя или уполномоченным им лицом):

— правоустанавливающие документы исполнителя (свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налоговом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, а в случае если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, — копия паспорта гражданина Российской Федерации);