Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами — для управляющих организаций;

— документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (т. е. протокол о выборе данной организации в качестве управляющей домом, а также устав — для ТСЖ);

— документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) многоквартирного дома (жилого дома) в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

— документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

— документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также о размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

— иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа применительно к поставке коммунальных ресурсов для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Ресурсоснабжающая организация не вправе требовать от исполнителя представление документов, не предусмотренных в Правилах от 14.02.2012 № 124. Например, при переходе на прямые договоры при предоставлении протокола ресурсоснабжающая организация может требовать предоставления паспортных данных потребителей (ей будут необходимы эти данные для ведения работы с должниками).

Один руководитель ресурсоснабжающей организации мне как-то с угрозой заявил, что без паспортных данных протокол о переходе на прямые договоры не примет. Не стоит обращать внимания на такие требования отдельных руководителей ресурсоснабжающих организаций — важно руководствоваться той процедурой, которая определена в законе.

Согласно сложившейся практике сами договоры ресурсоснабжения готовят юридические или договорные отделы ресурсоснабжающих организаций (такое право для ресурсоснабжающих организаций определено в п. 10 Правил от 14.02.2012 № 124). В дальнейшем вы готовите на данные договоры свои протоколы разногласий. Но можно изменить эту практику. Скачайте с сайта ресурсоснабжающей организации проект типового договора, измените его и направьте уже подписанную вами редакцию договора ресурсоснабжения (т. е. оферту договора) на рассмотрение в ресурсоснабжающую организацию. В этом случае уже ресурсоснабжающая организация будет готовить свой протокол разногласий.

После получения оферты договора (или заявки), направленной ресурсоснабжающей организацией или исполнителем, есть 30 дней на то, чтобы рассмотреть договор и составить протокол разногласий. Практика показывает, что протокол разногласий должен быть всегда, потому что подписывать изначально предлагаемую редакцию договора в том виде, в котором ее дает ресурсоснабжающая организация, нельзя. Это может нарушить права собственников помещений многоквартирного дома. По своему опыту могу сказать, что при разборе каждого договора с ресурсоснабжающей организацией у меня бывает от 20 до 50 возражений по отдельным пунктам и приложениям.

При отсутствии ответа и по прошествии 30 дней можно обратиться с иском понуждения заключить договор ресурсоснабжения в предложенной редакции. Такое право закреплено в п. 11 Правил от 14.02.2012 № 124 и п. 1 ст. 445 ГК РФ.

Обратите внимание, что затягивать с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией не следует, поскольку в силу п. 2 ст. 446 ЖК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Если вы с чем-то не согласны, у вас есть не более полугода, чтобы решить вопрос в суде. Позже ваш иск к ресурсоснабжающей организации не примут.

Управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354).

Договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня подписания последней из его сторон. Поэтому, если у вас трехсторонний договор, вы можете им руководствоваться только после того, как каждая уполномоченная сторона поставит на нем свою подпись (п. 15 Правил от 14.02.2012 № 124).

В отсутствие заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не можетт осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг. Это определено в решении Верховного Суда РФ от 13.01.2014 № АКПИ13-1116, а также в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос 9 раздела VI).

Поэтому, пока договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключен, обязанность по выставлению квитанций потребителям, ведению коммерческого учета, а также иные обязанности исполнителя закон относит на ресурсоснабжающую организацию. К сожалению, ресурсоснабжающие организации часто произвольно относятся к положениям п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354 и заставляют управляющие организации заключать договоры на поставку коммунального ресурса либо с даты регистрации ТСЖ, либо с даты, определенной в протоколе общего собрания о выборе управляющей организации.

Суды часто идут навстречу пожеланиям ресурсоснабжающих организаций и взыскивают деньги за коммунальный ресурс без наличия письменного договора, утверждая, что имеют место фактические договорные отношения (например, дело № А49-15899 / 2016). Жилищные инспекции также обычно закрывают глаза на эти формальности, а потому соглашаться с «ресурсником» или нет по предлагаемым датам, решать вам.