Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Чаще всего при управлении многоквартирным домом заключаются следующие договоры ресурсоснабжения:

— договор теплоснабжения;

— договор горячего водоснабжения;

— договор энергоснабжения;

— единый договор холодного водоснабжения и водоотведения;

— договор газоснабжения.

Особенности таких договоров состоят в следующем:

1. Договоры ресурсоснабжения являются публичными (ст. 426 ГК РФ), т. е. они заключается с каждым, кто обратится (при наличии обязанности на покупку коммунального ресурса).

2. Договоры ресурсоснабжения относятся к договорам энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ).

3. К договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено законом и не противоречит существу договора водоснабжения.

Таким образом, изменение и расторжение договора энергоснабжения осуществляется в порядке ст. 539–548 ГК РФ. При этом к договорам водоотведения применяются положения о договоре возмездного оказания услуг, предусмотренные ГК РФ. Это определено в п. 24 Правил холодного водоснабжения и водоотведения от 29.07.2013 № 644. Таким образом, если у исполнителя заключен отдельный договор на водоотведение, то к нему применяются ст. 779–783 ГК РФ. Это означает, что исполнитель как заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Такой порядок определен в п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Договоры, заключаемые с ресурсоснабжающими организациями, регулируются общими и специальными нормами права.

Общие нормы права содержатся в ГК РФ, ЖК РФ, а также в Правилах от 14.02.2012 № 124, специальные нормы права — в отраслевых нормативных актах по каждому виду коммунального ресурса.

— Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»: наиболее важными являются ст. 2 («Основные понятия») и гл. 4 данного закона, которыя регулирует отношения теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций и потребителей тепловой энергии;

— Правила организации теплоснабжения в Российской Федерации от 08.08.2012 № 808, которые устанавливают порядок организации теплоснабжения потребителей, существенные условия договора теплоснабжения;

— Правила коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя от 18.11.2013 № 1034, которые устанавливают порядок организации коммерческого учета тепловой энергии, определяют процедуру ввода в эксплуатацию тепловых установок в доме, механику предоставления документов в ресурсоснабжающую организацию и иные вопросы.

— Правила горячего водоснабжения от 29.07.2013 № 642, которые устанавливают порядок организации горячего водоснабжения потребителей, существенные условия договора горячего водоснабжения.

— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»: наиболее важными являются ст. 2 («Основные понятия») и гл. 3 данного закона, которые регулируют порядок осуществления горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, обеспечение качества питьевой воды, горячей воды;

— Правила холодного водоснабжения и водоотведения от 29.07.2013 № 644, которые устанавливают порядок организации водоснабжения и водоотведения потребителей, существенные условия договора водоснабжения и водоотведения;

— Правила организации коммерческого учета воды, сточных вод от 04.09.2013 № 776, которыми определяется порядок коммерческого учета воды, сточных вод.

— Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»: наиболее важными являются ст. 3 («Основные понятияю») и гл. 7 данного закона, которые регулируют отношения в сфере розничных рынков, устанавливает правила о том, что поставщики электрической энергии и покупатели электрической энергии вправе заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров (смешанные договоры);

— Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии от 04.05.2012 № 442, которые устанавливают правовые основы функционирования розничных рынков электрической энергии, существенные условия договора энергоснабжения;

— Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг от 27.12.2004 № 861, которые определяют порядок переоформления и подписания акта о технологическом присоединении объектоам электроэнергетики, иные вопросы подключения к объекта электросетевого хозяйства.

— Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан от 21.07.2008 № 549. Несмотря на то что эти Правила не распространяются на отношения, возникающие между юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению, газоснабжающие организации тем не менее их используют. Поэтому важно сверять оферту договора с положениями этого нормативного акта.

Приведенный выше перечень нормативных актов важен в процедуре преддоговорного спора: он позволяет понять, откуда следуют те или иные условия договора. Чаще всего бывает, что вы приходите заключать договор с каждым отдельно взятым ресурсником», не имея особого представления о том, чем именно он руководствуется, определяя существенные условия договора.

Все указанные выше правила — это подсказки для вас, с помощью которых вы можете определить, следует ли та или иная обязанность, прописанная в договоре, из закона. Если нет, то можно смело выбрасывать из договора многочисленные кабальные условия.

Исходите из того, что все договоры с ресурсоснабжающими организациями всегда асиметричные, написанные не в вашу пользу. Добрых ресурсоснабжающих организаций не бывает. После подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями, изменить их практически невозможно (только через суд в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств), а расторгнуть и отказаться от исполнения договора можно лишь при прекращении обязанности управления многоквартирным домом. Поэтому, подписывая договор с ресурсоснабжающей организацией, исходите из того, что договор заключается «навсегда».

Асиметричность подобных договоров видна невооруженным глазом — по количеству пунктов прав и обязанностей: для исполнителя в договоре обычно приводится не более пяти прав, для ресурсоснабжающей организации — более 20. Для исполнителя предусматривается более 20 обязанностей, для ресурсоснабжающей организации — не более пяти. Таким образом, ваша первостепенная задача состоит в том, чтобы «причесать» договор и сделать его хотя бы минимально приемлемым для вас.