Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В мой практике был случай, когда мы обратились в суд с требованием демонтажа оборудования «Ростелекома», отказавшегося платить деньги за проложенные по крыше дома воздушные линии. «Ростелеком» убрал эту «воздушку» с крыши нашего дома и протянул ее с соседнего. Очевидно, что вопросы доступа операторов связи к общему имуществу должны быть регламентированы, провайдеры должны платить деньги за его использование. Сейчас обсуждается вопрос об утверждении для провайдеров единого типового договора. Скорее всего, в результате лоббизма операторов связи он не будет являться публичным, но станет бесплатным для управляющей организации, поэтому это не решит наших проблем.

Самый сложный вопрос, который необходимо решить при управлении многоквартирным домом, — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Мой опыт общения с десятками директоров управляющих компаний из разных регионов России показывает, что заключать грамотные договоры с ресурсоснабжающими организациями нынешние управдомы в большинстве своем не умеют. Итак, прежде всего, научимся различать термины.

Ресурсоснабжающая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод). Ресурсоснабжающая организация может находиться в муниципальной, государственной или частной собственности (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124). При этом в разных городах мы отмечаем постепенную тенденцию скупки муниципальных ресурсоснабжающих организаций российскими олигархами.

Бывает так, что ресурсоснабжающая организация является одновременно и управляющей организацией, и даже застройщиком (если бизнес очень крупный). В этом случае застройщик, например, покупает котельную, обосновывает себе самый высокий тариф на коммунальный ресурс и согласовывает технические условия (являясь одновременно и «ресурсником») на подключение вновь вводимых в эксплуатацию им же домов.

Чаще всего ресурсоснабжающая организация представляет собой крайне недружелюбную организацию, которая живет по архаичным порядкам. В своей практике я заключил десятки договоров с ресурсоснабжающими организациями, и все они подписывались в рамках преддоговорного спора в судебном порядке через арбитраж. Был только один случай, когда ресурсоснабжающая организация подписала мою редакцию договора. Да и то только после того, как я предъявил ей судебные решения по другим подобным случаям в пользу «моих» домов.

К сожалению, реальность такова, что, пока вы не подадите на ресурсоснабжающую организацию в суд, с вами никто не будет разговаривать, слушать про ваши заботы и пытаться решать ваши проблемы. А после принятия обновленной редакции лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110), в частности обязанности по заключению за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, у последних появились неограниченные возможности для шантажа управляющих организаций.

Возможности противостоять ресурсоснабжающим организациям есть только у ТСЖ, поскольку над ним не нависает риск нарушения лицензионных требований из-за длительного преддоговорного спора. Управляющую компанию, если она будет сопротивляться кабальным условиям договора, «ресурсник» легко «возьмет за горло» новыми лицензионными требованиями.

Поскольку законодательство в сфере ресурсоснабжения написано в пользу ресурсоснабжающих организаций, то управляющие организации под страхом нарушения лицензионных требований вынуждены заключать типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями без какого-либо протокола разногласий и дискуссии по спорным пунктам. Именно поэтому управляющие организации берут дом вместе со всеми внешними сетями, а полноценный «разбор полетов» чаще всего происходит после того, как на смену «управляйке» в дом приходит ТСЖ.

Про ресурсоснабжающие организации важно понять главное:

— вас здесь никто не ждет и никто не любит;

— законодательство в сфере ресурсоснабжения написано исключительно в пользу ресурсоснабжающих организаций;

— ресурсоснабжающая организация в любом случае получит свои деньги; все, что ресурсоснабжающая организация не получит с жителей (например, убыток по общедомовому потреблению), она получит с управляющей домом организации.

Исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом или уставом ТСЖ возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг(п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Более короткое определение исполнителя таково: «исполнитель» — юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (п. 2 Правил от 06.05.2011 № 354).

Поясним, почему важно понимать значение этих понятий. Правилами от 06.05.2011 № 354 на исполнителя возлагается большой перечень обязанностей (например, вводить в эксплуатацию приборы учета, пломбировать их, ограничивать коммунальные услуги и т. п.). Логика многих ресурсоснабжающих организаций строится на том, что такая организация занимается только выставлением квитанций и сбором денег. Например, она часто присылает требования «отключить» их должников с предоставлением отчета о проделанной работе в пятидневный срок (мы такие требования всегда игнорируем). Одним словом, ресурсоснабжающая организация хочет получать деньги, а работать с потребителями не хочет. После перехода на прямые договоры согласно ст. 157.2 ЖК РФ многие ресурсоснабжающие организации не хотят считать себя исполнителем.

Но исполнитель — это тот, кто предоставляет потребителю коммунальные услуги. Ст. 157.2 ЖК РФ называется «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами». Таким образом, из логики закона следует, что переход на прямые договоры влечет за собой смену роли ресурсоснабжающая организация: она становится исполнителем коммунальной услуги со всеми прочими обязанностями. Поэтому при заключении договоров ресурсоснабжения не позволяйте навязывать вам обязанность исполнителя.

Коммунальные ресурсы — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо (при наличии печного отопления), используемые для предоставления потребителям коммунальных услуг, а также холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).