Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — орган управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

К его компетенции относятся:

— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ);

— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по этим вопросам принимаются большинством — не менее 2 / 3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п 1. ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания о порядке использования общего имущества необходимо, чтобы:

— разместить рекламу в лифте (установить лифтборды);

— заключить договоры с операторами связи (провайдерами) на аренду части общего имущества (например, техэтажа);

— установить частный сервитут на земельном участке;

— повесить наружную рекламу на фасад многоквартирного дома;

— разместить на фасаде многоквартирного дома автоматический бокс по продаже питьевой воды.

Из практики для использования общего имущества третьими лицами заключаются следующие типы договоров:

— договор о предоставлении доступа;

— договор пользования общим имуществом;

— договор аренды помещения (части помещения) (если договор заключаетсяна срок более 1 года, требуется его государственная регистрация в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73)

— договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;

— договор безвозмездного пользования.

Обратите внимание, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам В случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Денежные средства, получаемые за указанные объекты, могут быть использованы на всевозможные резервные фонды, нужды дома или пойти в прибыль организации, управляющей многоквартирным домом.

Много споров при использовании общего имущества третьими лицами происходят при размещении оборудования провайдерами (операторами связи). Очень часто провайдеры портят внутриподъездную инфраструктуру, сверля отверстия в перекрытиях и техтажах. Одним словом, ведут себя по-хозяйски на не принадлежащем им объекте.

Провайдеры отказываются платить за размещение своего оборудования (например, на техэтажах) организациям, обслуживающим многоквартирные дома, обосновывая это тем, что они действуют на основании публичных договоров в интересах пользователей услуг связи (равно как обязаны заключить публичный договор с каждым, кто к ним обратится).

В соответствии с п.3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

01.03.2018 по данному вопросу высказался Верховный Cуд РФ:

1. Наличие у ряда жителей дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью жителей договоров на предоставление таких услуг с обществом «Ростелеком» не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Вывод судов о том, что договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом, является достаточным основанием для размещения оператором связи своего оборудования, является неправильным.

3. Управляющая организация ограниченна в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу, и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2018 № А55-16550/2016, № 306-КГ17-17056).

В другом определении Верховный Суд РФуказал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом в интересах названных лиц законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2018 № А73-2945 / 2017, № 303-ЭС17-22462).

Однако, как и прежде, договоры с провайдерами не являются обязательными для организаций, управляющих многоквартирными домами. На защиту операторов связи очень часто встают и ФАС и прокуратура. Поэтому справиться с ними и заставить их принять свои условия очень тяжело. Некоторые коллеги практикуют по отношению к провайдерам мелкое пакостничество (от порчи оборудования до ограничения доступа к оборудованию, если оно расположено на техэтаже дома), чтобы заставить их принять свои условия.

Заключая договор с провайдером, важно помнить, что если кто-то пострадает из-за небрежного или небезопасного размещения оператором связи оборудования на общем имуществе, то в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ отвечать за причиненный вред (удар током и т. п.) придется управляющей домом организации.

Поэтому в договор с операторами связи я всегда стараюсь включить формулировку: «Оператор связи самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ по оказанию услуг связи, использованию общего имущества дома и причинению при выполнении работ (использовании имущества) убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, а также ТСЖ. При причинении вреда оператор связи обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, оператор связи возмещает ТСЖ причиненные убытки, а также судебные расходы в пятидневный срок с момента выставления счета». Однако утвердить свои условия в договоре непросто.