Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено следующее:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Обратите внимание, что любой из собственников помещений в многоквартирном доме, даже не уполномоченный общим собранием, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирный дом. Это указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только В случае если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Применительно к новым домам до их строительства орган местного самоуправления утверждает градостроительный план, по которому застройщик осуществляет строительство. Таким образом, за некоторыми исключениями, у всех новых домов земельный участок должен быть сформирован.

Формирование земельного участка под многоквартирный дом — это определение его границ и проведение государственного кадастрового учета. Процедура формирования земельного участка под многоквартирный дом состоит из следующих пунктов:

1. Направление в администрацию муниципального образования запроса о предоставлении информации

— проведен ли кадастровый учет земельного участка под многоквартирный дом;

— осуществлена ли процедура формирования земельного участка под многоквартирный дом;

— какова процедура формирования земельного участка под многоквартирным домом на территории муниципального образования.

2. В полученном ответе должно быть указано, есть ли у многоквартирного дома собственная придомовая территория. Если выяснится, что земельный участок под многоквартирный дом не сформирован, то одному из собственников нужно обратиться с заявлением о формировании земельного участка в орган местного самоуправления. После этого такой орган будет обязан провести межевание и сформировать земельный участок под дом.

В нашей практике был случай, когда застройщик построил три многоквартирных дома на одном земельном участке и не размежевал их. Один из собственников обратился к муниципальным властям с просьбой провести межевание, сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет, но получил отказ. Проблема была не столько в том, что сам проект межевания в ценах 2018 года стоил около 1 млн руб. (которые нужно еще было собрать с собственников), а в том, что по муниципальным правилам процедура межевания должна проходить через публичные слушания, что само по себе не даетгарантированный успех проекта.

После получения отказа мы обратились в суд с иском о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным. Первую инстанцию мы проиграли, а вот апелляционная инстанция поддержала требования административного истца, и земельный участок под отдельно взятый дом был сформирован (апелляционное определение Пензенского областного суда от 22.01.2019 по делу № 33а-386/2019).

Начиная с 02.08.2019 в целях образования земельного участка под многоквартирный дом уполномоченные органы власти обязаны:

— совершить все предусмотренные законом действия по формированию земельного участка;

— утвердить проект межевания территории;

— провести подготовку межевого плана земельного участка;

— обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка;

— устранить причины приостановки регистрации прав на земельный участок. Такой порядок установлен в п. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Обратите внимание, что в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектами налогообложения. Таким образом, наличие под домом своей земли не влечет дополнительного налогового бремени на собственников. Между тем своя земля у дома должна быть для его полноценного существования, развития и благоустройства.

К исключительной компетенции общего собрания относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия любых решений, связанных с использованием земельного участка, необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (это предусмотрено п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Можно выделить следующие направления использования земельного участка многоквартирного дома:

— Сдача в аренду части земельного участка допустима при наличии 2 / 3 от общего числа собственников, проголосовавших за.