Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

1. Только с согласия всех 100 % собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Путем реконструкции многоквартирного дома.

Реконструкция объектов капитального строительства предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Принимая дополнительный объект на баланс дома, мы должны понимать, что это навсегда и «скинуть» принятое уже не получится.

Часто практикой увеличения состава общего имущества за счет внешних сетей грешат управляющие организации от застройщика, которые вешают на новых «счастливых» и не разобравшихся в сути вопроса дольщиков сотни метров внешних сетей.

В соответствии с п. 4 и 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

— при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест;

— при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Следовательно, дополнительно право собственности на общее имущество регистрировать не надо. Однако важно помнить, что В случае если третьи лица (муниципальные власти или ресурсоснабжающие организации) начинают настаивать на том, что какие-либо объекты (например, внешние сети) являются общим имуществом собственников дома, мы должны руководствоваться специальными нормами права.

В п. 3 Правил от 13.08.2006 № 491 определено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В п. 4 Правил от 13.08.2006 № 491 определено, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Таким образом, если в выписке из Реестра, которую вы заказываете, отсутствуют сведения о внешних сетях канализации, то нет оснований относить эти сети к общему имуществу. При возникновении спорных ситуаций мы должны сверяться с Реестром.

В условиях возникновения аварийных и иных чрезвычайных ситуаций для определения виновных лиц, обязанных возместить причиненный вред, необходимо определение внутренних границ общего имущества с потребителями.

К общему имуществу относятся:

— стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

— первое отключающее устройство, которое суды также относят к общему имуществу, а не имуществу потребителя, как принадлежность к главной вещи.

В решении Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787 указано, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

К общему имуществу относятся:

— канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники), стояки, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки;

— ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

— другое оборудование, расположенное в этой системе.

К общему имуществу относятся:

— газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию; резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом; газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);

— технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений;

— коллективные (общедомовые) приборы учета газа, а также приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

К общему имуществу относятся:

— стояки, обогревающие элементы;

— регулирующая и запорная арматура;

— коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии;

— другоге оборудование, расположенного на этих сетях.

Радиаторы, расположенные внутри жилых помещений, относятся к общему имуществу только в том случае, если не имеют отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления.

Кроме того, Минстрой России в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ / 04 указал, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.