Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в денежных средствах, находящихся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником данного помещения.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует праву собственности на такое помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

Очень сложным вопросом является определение лиц, которые обязаны организовать освещение дворовой территории (земельного участка, входящего в общее имущество собственников помещений). Ситуация здесь крайне не-определенная и конфликтная.

С одной стороны, в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, федеральное законодательство.

В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Формулировка «если иное не установлено законодательством Российской Федерации» может применяться только на условиях пп. «а» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества определяют собственники помещений многоквартирного дома.

Такая позиция приведена в Определении № 305-ЭС16-8210 Обзора Президиума Верховного Суда РФ от 20.12.2016 № 4 (2016), также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.12.2015 №№ 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.12.2016 №№ 308-ЭС16-7314, А53-8395/2015 и иных многочисленных примерах судебной практики Верховного Суда РФ.

При исследовании актов разграничения балансовой принадлежности судам следовало установить, имеются ли предусмотренные законодательством Российской Федерации основания для установления границы балансовой принадлежности за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, в том числе имелось ли предусмотренное пп. «А» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС16-8210).

Вместе с тем, в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление контроля за их соблюдением, организация благоустройства территории городского округа в соответствии с указанными правилами.

Уличное освещение — это вопросы благоустройства городских территорий. Однако правила благоустройства территории городского округа очень часто написаны таким образом, чтобы с органов местного самоуправления была снята любая ответственность за организацию уличного освещения.

В моей практике было такое, что застройщик запитал к многоквартирному дому опоры уличного освещения на внутренних сетях энергоснабжения. В ходе почти годичного судебного разбирательства мы доказали, что уличное освещение не является общим имуществом, а собственники не должны его оплачивать. После вступления этого решения в силу сетевая организация отключила свет и погрузила дом в темноту. Мы увязли в судах с муниципалитетом, т. к. его обязанность освещать дворовые территории неочевидна. Придомовая территория тем временем на момент написания книги продолжает пребывать в темноте.

Таким образом, с уличным освещением ситуация продолжает оставаться напряженной:

— общим имуществом эти сети не являются в силу закона, и тратить деньги на оплату этих расходов в рамках содержания общего имущества нельзя;

— прямой обязанности для местных властей освещать дворовые территории в законе также нет.

Если земельный участок у дома отсутствует, то обязанность для местных властей осуществлять его освещение очевидна. Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Следовательно, вопросы благоустройства с уличным освещением на муниципальной земле могут решить только городские власти через муниципальный бюджет, а не собственники своими деньгами.

Ситуация в регионах пока такая: либо сидеть целым домом в темноте и тянуть времянки с прожекторами, либо принимать на баланс дома в состав общего имущества сети уличного освещения. А это повлечет крайне непопулярное увеличение тарифа на обслуживание «улички».

Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС) позволяют снимать одновременно показания с общедомовых и индивидуальных приборов учета без участия собственников. В прибор учета («умном счетчике») вмонтирован радоимодуль, который ежесуточно передает объемы потребления на антенну. Она, в свою очередь, передает данные в личный кабинет оператора системы АИС. Это крайне полезное техническое решение, которое позволяет свести неучтенный общедомовый небаланс по коммунальному ресурсу до минимальных значений.