Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Все деньги, которые вы собираете с потребителей, для вас как исполнителя являются транзитными, т. е. потребители их платят исполнителю, который перечисляет их в ресурсоснабжающую организацию. Принятие этого пункта в договоре приведет к коллапсу вашей организации при неплатежах потребителей коммунальных услуг и позволит моментально взыскивать долги при неоплатах по вашей вине. Пять дней смело меняйте на 30, т. к. такой порядок установлен в ГК РФ и АПК РФ.

В среднем в каждом договоре ресурсоснабжения таких ловушек для управляющей организации 30–40 штук, и довольно сложно описать их все. Но общий принцип работы с такого рода договорами понятен: мы выбрасываем из них все, что только можно, за исключением существенных условий, с формулировками которых мы сверяемся в законе. Только так вы избежите невыполнимых условий, которые навязывают ресурсоснабжающие организации.

Перспектива коллапса в сфере ЖКХ связана с бесхозяйными сетями, ведущими в многоквартирные дома. При строительстве дома застройщик подключает его к сетям инженерно-технического обеспечения для поставки коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг. По закону внешние сети, ведущие в многоквартирный дом, не являются общим имуществом собственников помещений. Однако фактически застройщики не оформляют сети как самостоятельный объект инженерной инфраструктуры. Они «вешаются» на баланс дома. Особенно просто это осуществить, если у застройщика есть собственная управляющая организация. Рано или поздно жители меняют способ управления многоквартирным домом. И новая управляющая домом организация выходит в преддоговорной спор с «ресурсником» по поводу границ. Мой личный рекорд, когда мы сняли с дома 6 км внешних водопроводных и канализационных сетей, выиграв суд с водоканалом (передав эти сети ему) (дело № А49-12429/2018). Застройщик сделал точки подключения целого микрорайона на другом конце города. А его управляющая организация эти сети взяла на баланс дома, т. е. жителей.

В законодательстве прописана обязанность для муниципальных властей решать эту проблему. Так, в соответствии с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган тарифного регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.

Аналогичная процедура прописана и в других законах. В соответствии с п. 5 ст. 8 закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией (например, водоканалом).

Однако фактически в муниципалитетах эта норма закона не работает. Орган местного самоуправления отказывается признавать эти сети бесхозными. И утверждает, что эти сети либо общее имущество в порядке ст. 36 ЖК РФ (т. к. они возводились одновременно со строительством дома), либо собственность застройщика (п. 1 ст. 218 ГК РФ.)

Управляющей организации не следует тратить время на перепалку с муниципальными органами власти по вопросу признания внешних сетей бесхозяйными. Вопрос нужно решать исключительно с «ресурсником» в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ) при подписании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, который является существенным условием договора с ресурсоснабжающей организацией.

Граница балансовой принадлежности — линия раздела сетей ИТО между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании. Граница эксплуатационной ответственности — линия раздела по признаку ответственности за эксплуатацию. При этом балансовая принадлежность и эксплуатационная ответственность — могут не совпадать.

В соответствии с п. 15 ст. 161 ЖК РФ, ресурсоснабжающая организация отвечает за поставку коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

В соответствии с пп. «а» п. 18 Правил от 14.02.2012 № 124, если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Судебная практика по такого рода спорам в принципе сложилась, и шансы установить внешнюю границу по сетям инженерно-технического обеспечения высоки. Тем не менее, решая проблему точечно, мы не решаем ее применительно к инфраструктуре в целом. Ресурсоснабжающей организации крайне непросто оформить право собственности на километры внешних сетей, доставшихся в наследие от застройщика. Потому она не может их моментально включить в тариф и начать полноценное обслуживание.

Суды указывают, что трубопроводы (водопроводы и канализационные сети) представляют собой единый линейный объект и выступают как единый объект вещных прав, раздел в натуре которых невозможен без изменения их назначения. В связи с этим такие сети представляют собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (дело № А49-17138/2017).