Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;

— сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;

— сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;

— сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;

— сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;

— сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии) (п. 6 Правил от 06.05.2011 № 354).

Во-вторых, предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей домом организации.

Отдельные требования из данного перечня выполнить, конечно, посильно. Но выполнение, например, требования по предоставлению паспортных данных нельзя реализовать на практике. У управляющей домом организации нет паспортных данных всех 100 % собственников и взять их законными путями негде. То же самое касается обязанности предоставления показаний за 12 расчетных периодов: если управляющая организация только месяц назад вошла в дом и собственники сразу приняли решение о переходе на прямые договора, у данной организации этих сведений не будет.

Таким образом, политика государства снова сводится к защите и поддержке сильных и угнетению слабых: фактически управляющие многоквартирным домом организации вынуждают делать ту работу, которую обязан делать исполнитель (которым является ресурсоснабжающая организация) при переходе на прямые договоры. Более того, государство не просто вынуждает это делать, но и устанавливает меры ответственности за неисполнение новых обязанностей.

В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ей штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги подлежат возмещению управляющей домом организацией.

В результате принятия поправок в такой редакции нарушается принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, установленный в ст. 1 ЖК РФ: ресурсоснабжающая организация имеет право перевести потребителей коммунальных услуг на прямые договоры только при наличии долга за два договорных периода. А управляющая домом организация имеет такую возможность только после выполнения большого перечня обязанностей. При этом за ресурсоснабжающей организацией остается право отсрочить такой переход не более, чем на 3 месяца.

С учетом новых нормоположений постановления Правительства РФ № 897 от 13.07.2019 важно понимать следующее: если собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры, то такое право считается реализованным с даты оформления протокола (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в прямых договорах на том основании, что управляющая многоквартирным домом организация не передала в ресурсоснабжающую организацию паспортные данные потребителей коммунальных услуг. Все, что может сделать ресурсоснабжающая организация — затянуть данный переход на 3 месяца (кроме того, на управляющую домом организацию ложатся риски возмещения убытков ресурсоснабжающей организации в случае неверных начислений и выплаты штрафов «за ошибку»). Если ситуация затягивается на четвертый месяц, то это повод обратиться с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию и прокуратуру.

После того, как решение о переходе на прямые договоры было передано в ресурсоснабжающую организацию, а ресурсоснабжающая организация направила в ваш адрес письмо о принятии такого решения, она начинает процедуру заключения прямых договоров.

В письменной форме заключать договор необязательно — достаточно предоставить протокол общего собрания в ресурсоснабжающую организацию. (п. 6 ст.157.2 ЖК РФ). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Таким образом, достаточно оплаты одной квитанции, выставленной ресурсоснабжающей организацией в рамках прямых договоров, чтобы считать, что был полный и безоговорочный акцепт прямого договора между собственником и ресурсоснабжающими организациями.

Не следует переходить на прямые договоры с РСО, если у вас остаются нерешенными проблемы с обслуживанием внешних сетей инженерно-технического обеспечения, ведущих в многоквартирный дом.

В законе прописан механизм перехода на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации.

Ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, при наличии у данных лиц задолженности:

— признанной управляющей организацией (например, подписанным актом сверки сторон) или