Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Обслуживание многоквартирного дома может осуществляться прежде всего на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Вне зависимости от того, есть ли вдоме ТСЖ или управляющая организация, возможно заключить договор на техническое обслуживание со сторонней организацией, которая будет выступать по отношению к управляющей организации субподрядчиком.

Такая модель бизнеса выглядит правильной, поскольку обслуживающая организация «не сидит на тарифе» целиком, а получает определенные в договоре деньги за определенный в нем же объем работ.

Для обслуживающей организации управляющая организация предстает как бессмысленный посредник. Для небольших домов и ТСЖ модель обслуживающей организации единственно верная с точки зрения эффективного бюджета.

Модель внешней организации также имее преимущества перед собственным штатом сотрудников:

1. Коллективное и оперативное решение проблем. Согласно закону Мерфи из всех возможных неприятностей произойдет именно та, ущерб от которой больше. Поэтому собственный сантехник Василий Иванович заболеет или загуляет именно в тот момент, когда у вас 31-го декабря ночью прорвет трубу. В этом случае на устранение тех или иных проблем обслуживающая организация пригонит целую бригаду, которая справится с поставленной задачей быстрее, чем отдельно взятые сотрудники штата.

2. Делегирование ответственности. При составлении договора возмездного оказания услуг с обслуживающей организацией целесообразно прежде всего перечислить в нем все обязанности дословно из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290. Такой подход снимет любые спорные моменты во взаимоотношениях сторон при распределении прав и обязанностей. Кроме того, вы включаете в состав работ то, что вы должны делать в силу закона как управляющая многоквартирным домом организация.

С другой стороны, рекомендуется записывать реальную ответственность для подрядчика в виде формулировки типа: «4.5». В случае административного взыскания со стороны надзорных инстанций, предметом которого стало нарушение выполнения работ по техническому содержанию многоквартирного дома, ответственность Исполнителя должна покрывать (быть сопоставимой) сумму (быть сопоставимой с суммой) административного взыскания со стороны надзорных инстанций (в случае вины Исполнителя)». Это снимет с вас риск административной ответственности по причине халтуры внешней обслуживающей организации.

Если управляющая компания крупная, то обслуживающая организация ей не требуется. Работу она выполняет своими силами. В последние годы реализуются модели многочисленных «дочерних» с управляющей компанией организаций. Например, руководитель управляющей организации учреждает:

— компанию по обслуживанию лифтов (либо обучает собственных сотрудников, которые выполняют эту работу);

— компанию по поверке индивидуальных приборов учета без снятия показаний;

— компанию по обслуживанию вентиляционных систем дома.

Такая многочисленная цепочка связанных организаций позволяет снижать издержки, обеспечивать работой своих сотрудников и получать дополнительную прибыль. Слабые стороны у этой схемы есть. Например, создание собственной специализированной организации по лифтам может привести к конфликту интересов и ненадлежащему обслуживанию.

Сам же выбор конкретной модели по обслуживанию зависит от площади управляемого жилого фонда и возможностей управляющей организации.

Лифты выступают как одна из наиболее важных частей многоквартирного дома, которая требует обслуживания специализированной организацией с обученным техническим персоналом.

Лифты являются опасными объектами (ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте»), которые требуют особого внимания и отношения.

При обслуживании лифтов мы в первую очередь исходим из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 В соответствии с п. 22 которого содержание лифтового хозяйства предполагает:

— организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

— проведение осмотров, технического обслуживания и ремонта лифта (лифтов);

— проведение аварийного обслуживания лифта (лифтов);

— проведение технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Помимо довольно «размытого» Минимального перечня, есть специальные нормы, а именно Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 года № 743 (далее — Правила от 24.06.2017 № 743). Этот нормативный акт был принят относительно недавно и содержит расширенное описание того, как необходимо обслуживать лифты. Вот набор этих требований:

а) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза «Безопасность лифтов» и «О безопасности машин и оборудования», Правил от 24.06.2017 № 743, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля (при наличии);

б) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта;

в) организация осмотра объекта, обслуживания и ремонта объекта и системы диспетчерского (операторского) контроля в соответствии с требованиями руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля объекта (при наличии) (если руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта периодичность осмотров объекта не определена, осмотры проводятся уполномоченным владельцем объекта или специализированной организацией работником в начале рабочей смены);

г) организация круглосуточного аварийно-технического обслуживания объекта;

д) организация проведения технического освидетельствования объекта в период назначенного срока службы;

е) организация проведения обследования объекта по истечении назначенного срока службы;

ж) выполнение мероприятий по устранению нарушений и неисправностей, выявленных при проведении технического освидетельствования и обследования объекта в сроки, указанные в акте технического освидетельствования объекта и заключении по результатам его обследования;