Дмитрий Пушин - Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость

– Расстояние до остановок общественного транспорта.

Чем ближе объект к остановкам общественного транспорта – тем лучше.

– Количество конкурентов.

Чем меньше предложения коммерческой недвижимости в окружении, тем выше спрос со стороны арендаторов и ставка аренды по объекту.

– Пешеходный трафик.

Пешеходный трафик основной критерий оценки объекта недвижимости для большинства торговых форматов. Трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.

Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.

– Автомобильный трафик.

Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.

– Парковка.

Преимущество высокого автомобильного трафика сводится на нет, если у объекта недвижимости недостаточное количество парковочных мест или правилами дорожного движения запрещена парковка рядом с помещением.

Также имеет значение стоимость, если парковка платная.

Следующие 14 характеристик относятся к самому помещению.

– Расположение помещения.

Расположение помещения в жилом доме, торговом или офисном здании –важный критерий, влияющий на востребованность и цену аренды помещения. Расположен вход с улицы или со двора. Свободный или ограничен забором и шлагбаумом.

При получении лицензий на определенные виды деятельности есть требования к расположению входной группы. Например, если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет невозможна. Если над помещением находится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшее расположение – в пристрое дома или стилобате. В этом случае ограничения минимальны и больше возможностей для дополнительных работ, например, для усиления вентиляции.

– Видимость вывески и входа для пешеходов и автомобилей.Помещение может находиться на первой линии, рядом с остановками общественного транспорта, но отсутствие видимости, например, из-за кустов, деревьев, рекламных конструкций или прочих сооружений сильно снижает поток посетителей.

– Остекление фасада.

Большинству сфер бизнеса важна «прозрачность». Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.

По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.

– Вход в помещение.

Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и ставку аренды. Лучше, когда вход в помещение с уровня земли. Где невозможен вход с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.

– Высота помещения.

Высокие потолки позволяют эффективно использовать площадь помещения, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 5 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.

Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.

– Благоустройство прилегающей территории.

Перерытый тротуар, ямы, мусорные баки рядом с помещением, отсутствие озеленения негативно сказываются на привлекательности объекта для арендаторов.

– Дополнительный выход.

Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие дополнительного выхода – обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв. м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

– Допустимая нагрузка на электрические сети.

Продуктовые магазины, рестораны, кафе, пекарни предъявляют повышенные требования к допустимой нагрузке на электрические сети. Поэтому важно, какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями и на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы, сколько фаз и какое напряжение заведено в помещение – 220 или 380 вольт.

Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50—70 кв. м. они будут составлять 100—150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.

– Вода и канализация.

Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещений, в том числе офисных с общей входной группой. Даже если есть общий санузел на этаже. Это значительно расширяет возможности использования помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

– Вентиляция и кондиционирование.

Для коммерческого помещения в составе жилого дома хорошо, когда есть отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная вентиляция важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней повышенные требования. На систему вентиляции и кондиционирования обращают внимание все сферы бизнеса.

– Прочие инженерные сети.

Дополнительным преимуществом будет наличие в помещении интернета и телефонии, пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и систем автоматического пожаротушения.

– Планировка.

Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

– Плавильную прямоугольную форму;

– Минимальное количество и широкий шаг несущих колонн (от 5 метров);

– Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;

– Санузлы и тамбуры минимальной площади, максимально – полезное пространство.

Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и площадь остекления тем лучше.

– Отделка помещения.

Хорошая чистовая отделка – плюс в пользу вашего объекта недвижимости, при условии, что она отвечает требованиям арендатора и его фирменному стилю. Ингода арендатору проще найти помещение без отделки и сделать ремонт под себя, чем переделывать существующую отделку.