Дмитрий Руханов - История развития аренды и рисков в сфере арендных отношений. В России и за рубежом

© Дмитрий Сергеевич Руханов, 2019

ISBN 978-5-0050-2176-2

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

В 4 веке до нашей эры знаменитый древнегреческий философ Аристотель пишет свой трактат «Риторика». В нем он пишет следующее: " Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Это значит, что необязательно иметь вещь в собственности, достаточно иметь ее в пользовании.

В Юго-Восточной части центральной Греции, так называемой Аттике, в IV в. до н. э. вводится чрезвычайный налог- эйсфора.

Эйсфора вводится в 428 г. до н.э. как налог на доходы с недвижимости, для изыскания средств для участия в Пелопоннесской войне. 1 1 Верещагин С. Г. Политика налогов в Древней Греции // Проблемы современной экономики. 2006. №1 (17). С. 6. Таким налогом облагалась как частная, так общественная земля. Сохранилось достаточно договоров аренды общественной земли, в которых содержится упоминание об уплате эйсфоры. В договорах аренды общественной земли чаще всего эйсфору вносили арендаторы.

Историк Е. В. Булычева пишет, что это были частные лица из богатых, почетных сословий, устраивающие общину. Также она отмечает, что после завершения Пелопоннесской войны, коллективы стали все чащи быть плательщиками эйсфоры. Булычева приводит и договора аренды, в которых арендодатель также выступает как плательщик эйсфоры, по договору о сдаче в аренду пирейцами земельного участка. Однако, плательщиками эйсфоры могли быть не только граждане, но также и территориально-административные образования полиса. Коллективы граждан, так как они получали от полисных структур право на разрешение своей деятельности, в том числе право на сдачу в аренду общественного имущества, были заинтересованы в уплате эйсфоры. Уплату ими эйсфоры контролировало специальное должностное лицо – демарх или архонт. В заключенном арендном договоре указывались данные такого должностного лица, при котором была заключена сделка. Булычева в своей статье приходит к выводу, что некоторые обязанности арендаторов обретают наследственный характер, также как и эйсфора. А сама уплата эйсфоры проводилась на основании произведенной оценки собственности.

Говоря о сроках договоров аренды, заключенный в тот период в Древней Греции, можно сделать вывод, что в различных договорах, срок был разный. В. Н. Андреев пишет, что в 22 случаях аренды общественной земли, восемь были заключены на десять лет, а договора на десять лет и более, в том числе бессрочная аренда, только лишь по одному- два раза. 2 2 Андреев В. Н. Аттическое общественное землевладение V – III вв. до н. э. // Вестник древней истории. 1967. №2. С. 71.

Аристотель, в своем трактате о государственном устройстве Афин, под названием «Афинская полития», пишет о сроке в десять лет для храмовых земель. Долгий срок аренды общественных земель, видимо, связан с тем, что необходимо было привязать арендатора к этим землям, и обеспечит должное отношение к вещам находящимся на этой земле, обеспечить уход за урожайными деревьями.

Арендные договоры охраняли интересы арендаторов в случае начала военных действий. Арендодатели могли претендовать только лишь на половину доходов. такие правила аренды стали общим право не только для Аттики но и для других регионов Греции.

Условия арендных договоров помещались на стелах, а сама стела устанавливалась в общественном месте, чтобы все желающие, в случае необходимости, могли ознакомиться с ней, Арендодатель нес ответственность за сохранность текста договора, внесение изменений, противоречащих условиям договора, запрещались. Однако, при пересмотре арендодателем условий сделки, изменения вносились в сам документ.

На территории Древней Индии существовал сборник древнеиндийских этических правил, некоторые из частей которых можно относят к середине 1 тыс. до н. э. В этих этических правилах можно найти положения про найм земли 3 3 Самозванцев А. М. Теория собственности в Древней Индии-М.,1978 .

Аренда наименовалась «авакрита» (Гаутамы, 2.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 2.238), «стома» (Нарада, 4. 20—22). Существовали и различные виды пользование землей за плату. Они в свою очередь наименовались «самбхога», «бхукти», «ятибхога». 4 4 Самозванцев А. М. Правовой текст дхармашастры. – М., 1991-С.150—170,220—224.

Аренда существовала и в древнем государстве Шумер. Сама история арендных отношений начинается с Древнего государства Шумер. Именно глиняные таблички обнаруженные в древнем шумерском городе УР, являются первым свидетельством начала арендных отношений. Эти таблички содержат сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, земель, животных. Таблички рассказывают о храмовых священниках, выступавших в качестве арендодателей по отношению к фермерам.

В законах Хаммурами датируемых около 1800г. до н.э. также можно найти несколько статьей регулирующих арендные отношения. Группа статей, которые регулирует отношения собственности, самая большая в судебнике. Они касаются найма земельных участков, садов. Домов, рабочего скота и повозок. 5 5 Сычев С. А. «История развития лизинга»// Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России №3/2006 C.288 Еще в Евангилия от Матфея, в Новом завете, есть повествование о собственники земли, который сдает виноградник и винный пресс в аренду. 6 6 Прудникова А. Е. «Историческое развитие и сущность лизинга»// Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета №100/2014 С.2

Перенесемся севернее, в Англию.

Рассматривая развитие аренды в Англии, стоит сразу отметить, что по Английскому поземельному закону запрещалась аренда движимого имущества. Однако долгосрочная аренда недвижимого имущества, была популярным, а часто и единственно возможным способом по приобретению прав на использование земли. Правовед Кабанова Е. В. отмечает, что одним из первых нормативных актов в Англии регулирующих арендные отношения, был Закон (Устав) Уэльса 1248 года. 7 7 Кабатова Е. В. «Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М.: Наука, 1991.С.13

В 1571 году, в Великобритании принимается Закон, запрещающий совершать мнимые сделки в лизинговых отношениях. Он был принят из-за того, что лизинг стал использоваться для введения в заблуждение кредиторов или налоговых органов, как средство скрытой передачи собственности.

О развитости и сложности сделок с арендой в Англии в те времена показывает дело графа Оксфорда.