Дмитрий Пушин - Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость

Поэтому, если вы купили коммерческое помещение без отделки и планируете сдавать его в аренду, сначала найдите арендатора, и потом под него делайте чистовую отделку. Или договоритесь, что арендатор сделает отделку своими силами и за свой счет или в счет арендных каникул.

– Вывески и навигация.

Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос особенно актуален для помещений в составе многоквартирных жилых домов. Нет ли конфликтов с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ

Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.

На основе этих требований формируется классификация офисной недвижимости. Стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.

Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.

Последняя классификация применительно к российскому рынку недвижимости которой пользуются компании «большой четверки», работающие в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL была актуализирована в 2018 году.

Она разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С в зависимости от набора характеристик.

Еще одна классификация была разработана аналитиками Московского исследовательского форума (Moscow research forum – MRF) в 2013 году. В настоящее время этой классификацией пользуется большинство профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости. Она содержит более подробное описание и разделение по характеристикам.

Скачать классификацию офисных помещений от MRF в формате PDF можно по ссылке:

https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/07/Klassifikatsiya-ofisnoj-nedvizhimosti-MRF-2013.pdf

Проясним отдельные характеристики офисных помещений в составе бизнес-центров, которые оценивают арендаторы.

Наилучшее расположение – подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (необязательно в центре города).

Отличная транспортная доступность – это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.

Эффективная (свободная) планировка – это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены.

Высота офисных помещенийв центрах класса А – не менее 2,8 метров в чистовой отделке.

Количество сервисов и услуг для арендаторов – наличие кафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее. Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B – кафе или ресторан + минимум одна услуга.

Современные инженерные системы и коммуникации – это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд.

Электроснабжение.Первая категория надежности – два независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор. Вторая категория надежности – один ввод с источником бесперебойного питания.

Фальшпол – вид поднятого пола для прокладки электрики, сетей связи с выходом под каждое рабочее место.

Обеспеченность парковочными местами.Для БЦ класса А – 1 место на 80—150 кв. м., в том числе на открытом паркинге. При этом паркинг может быть платным.

Один владелец здания и одна управляющая компания (для БЦ класса А).Это необходимо для сохранения концепции объекта, качественного управления и эксплуатации. При этом управляющая компания должна иметь опыт управления и эксплуатации БЦ не менее трех лет.

ХАРАКТЕРИСТИКИ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ

Единой классификации складской недвижимости, которой пользуются все участники рынка также, как и по офисной недвижимости не существует. Консалтинговые компании предлагают свои системы классификации, наиболее распространенная из них от компании Knight Frank.

Можете скачать ее в формате PDF по ссылке:

https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/07/Klassifikatsiya-skladskoj-nedvizhimosti-knight-frank.pdf

При этом, характеристики складских помещений, которые оцениваю арендаторы во всех классификациях подобные. Рассмотрим их ниже.

– Расположение объекта и его транспортная доступность.

Оценивается насколько объект удален от главных магистралей и транспортных развязок, наличие рядом остановок общественного транспорта.

– Конструктив здания и его этажность.

Важно каким девелопером, по какому проекту, из каких материалов и какой этажности построен объект. Современные складские здания строят одноэтажными из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, прямоугольной формы, с шагом колонн не менее 9 метров.

– Какую площадь занимает здание.

Рассчитывается отношение площади здания к площади земельного участка. Для объектов класса А и В площадь здания не должна превышать 55% площади застройки.

– Пол в складском помещении.

Важно из каких материалов изготовлено напольное покрытие (наливной пол, бетон, асфальт). Есть или нет антипылевое покрытие. Какая допустимая нагрузка на 1 квадратный метр и уровень пола от отметки земли.

Для складов класса А и В+ допустимая нагрузка на пол должна быть не менее 5 тонн на 1 квадратный метр и высоту 1,2 метра от уровня земли.

– Высота потолков.

Высота позволяет более эффективно использовать площадь склада и устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование. Складские здания и комплексы классов А и В проектируют и сроят с высотой потолков от 8 до 13 метров.

– Регулируемый температурный режим.

Наличие регулируемого температурного режима позволяет улучшить условия и продлить срок хранения товаров.