Ильмира Мингазутдинова - Не учите меня жить, лучше помогите купить квартиру! Как купить собственное жилье в рассрочку без %?

– В наследство по свидетельству о праве на наследство по закону (или по завещанию) – думаю, здесь тоже все понятно. В данном случае идет речь о недвижимости, которая достается нам в наследство от наших родных и родственников.

– По договору дарения . Здесь тоже все понятно. Недвижимость вам могут подарить ваши друзья, родственники, родные…

– По жилищному сертификату , которое выдает государство. Эти сертификаты могут самые разные и на разные суммы: материнский, военный и другие.

– Выигрыш в лотерею . Интересный способ стать владельцем собственной недвижимости, но имейте ввиду, что по закону в этом случае вам придется уплатить в доход государства 35% от стоимости выигранной недвижимости.

– Покупка недвижимости через ипотечный кредит . В народе он именуется одним словом – ипотека. Для этого надо зарабатывать очень много денег (причем официально); иметь хорошую кредитную историю и незапятнанную биографию. Все это бывает не у каждого.

– Покупка недвижимости через жилищный кооператив . Это новое – хорошо забытое старое. Здесь есть очень много плюсов и этот способ приобретения недвижимости доступен практически каждому. О нем я буду еще не раз рассказывать в этой книге.

Как видите, из всех 8 способов любой из нас по большому счету может претендовать только на 2 способа: это покупка через ипотеку и через жилищный кооператив. Остальные способы, согласитесь, очень индивидуальны, имеют свои особенности, и ряд обстоятельств, в силу которых не каждый может на них претендовать. Вот об этих 2 способах мы, собственно говоря, и поведем речь в нашей книге.

Вкратце об истории ипотеки. Много писать не буду, скажу буквально несколько предложений – всё-таки книга посвящена больше не ипотеке, а ее альтернативе.

Принято считать, что история ипотеки начинается в России с конца 20 века. А именно с принятия в 1998 году Федерального закона «Об ипотеке». Однако произошедший в России в августе 1998 года дефолт, буквально через месяц после принятия закона, нарушил все планы нашего Правительства.

Лишь в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал оживать. И на 2005—2007 г.г., когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. Помню, как люди с большой опаской брали ипотечные кредиты, потому что очень боялись, что не смогут платить. Но всё равно брали, потому что другого способа купить себе жилье тогда и не было, а жить где-то надо было…

Ипотечный рынок развивался с попеременным успехом: то взлет, то падение… 2008—2009, 2012, 2014, 2018… Не буду сейчас описывать подробно все его этапы. Да, у нас принято считать, что ипотечное движение сейчас получило в России хорошее развитие, но, по моему мнению, проблема жилья в России так до сих пор и не решена. Я считаю, что она как была проблемой №1, так ею и остаётся…

Всё больше и чаще молодые люди стали уезжать за границу – работать и жить, потому что обеспечить себя и свою семью, купить себе жилье в нашей стране и обеспечить себе достойное проживание, к сожалению, не могут.

В этой книге я не буду заваливать вас терминами – это ни к чему. Для меня важно, чтобы вы поняли основные моменты и четко уяснили для себя, что же такое на самом деле ипотека, а также все её плюсы и минусы. Прежде, чем предлагать людям что-то новое (хотя и хорошо забытое старое), надо, чтобы они понимали и разбирались в том, что сейчас на рынке есть и чем они на данный момент пользуются.

Большинство из нас часто говорит слова «ипотека» и «ипотечное кредитование», подразумевая одно и тоже. На самом же деле это 2 разных понятия и стОит их понимать и различать. Итак, давайте разбираться.

Ипотека – это не кредит в банке, это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Перевожу на русский язык – к примеру, вы берете большую сумму денег и ваш кредитор, чтобы подстраховать себя, документально оформляет ипотеку на ваше жилье, то есть он как бы берет её в залог ваших обещаний своевременно расплатиться. То есть вы продолжаете владеть и пользоваться своим жильем, но распоряжаться вы им не можете (продать, подарить, завещать и т.д.) до тех пор, пока с кредитором полностью не рассчитаетесь – он накладывает на вашу квартиру обременение, и оно регистрируется соответствующим образом в Едином рос реестре.

Это бывает очень редко, но бывает. На моей практике такой случай был – я помогала продать квартиру одному москвичу, на квартиру которого было как раз наложено такое обременение. Когда-то несколько лет назад он брал крупную сумму денег у своих знакомых, и они в качестве своей гарантии наложили на его квартиру ипотеку. Продавцу, а точнее мне, представлявшему его интересы, пришлось изрядно попотеть, пока мы сняли обременение с его квартиры.

Дело в том, что долг был уже давно, как несколько лет, погашен, но юридически, поскольку мой клиент со своей семьей уже давно жил в Москве, это дело было до конца не оформлено. И для того, чтобы снять это обременение, нам пришлось искать сначала кредитора и ехать с ним в Росреестр – благо, он был в городе и никуда не уезжал. Да, закон обязательно требует присутствия в этом случае обеих сторон. А то пришлось бы нам доказывать потом в суде, что мой клиент – честный и порядочный человек и добросовестный исполнитель.

Только после того, как обременение было снято, мы смогли продать его квартиру. При регистрации такой ипотеки обязательно требуется личное присутствие в Росреестре обеих сторон.

Ипотечный кредит – одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Здесь всё понятно. Вы берёте целевой кредит непосредственно на покупку недвижимости, и приобретаемая вами квартира поступает автоматически в залог (ипотеку) банку до тех пор, пока полностью с ним не рассчитаетесь. Такая форма ипотеки называется ипотека в силу закона , что, собственно говоря, и было написано в выдаваемом свидетельстве о праве собственности на недвижимость раньше. Сейчас, по новому закону, свидетельства не выдаются – выдается выписка, но и там вы тоже увидите эту запись.

Однако стОит оговориться. Если кредит выдается на покупку квартиры, а сама квартира в залог не оформляется, то такой кредит ипотечным являться не будет. В этом случае, на сделке не обязательно присутствовать обеим сторонам (я сейчас говорю про заемщика и банк) – достаточно только покупателя-заемщика со всем необходимым пакетом документов (кредитный договор, закладная, расписки и т.п.). На квартиру также накладывается обременение и действуют те же правила – заемщик и владелец может владеть и пользоваться, но не распоряжаться, пока не будет полностью погашен весь долг перед банком.