М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Что же будет, если использовать землю не по назначению, например построить дом там, где вид разрешенного использования этого не подразумевает? В тюрьму вас, конечно, не посадят. В лучшем случае вы никогда не сможете легализовать свое строение, а значит, когда вы соберетесь продавать участок, у вас возникнут проблемы, а в худшем — вас обяжут снести дом и заплатить штраф.

Методы предупреждения. Категория и вид разрешенного использования земельного участка указываются в кадастровом паспорте. Поэтому, прежде чем соглашаться на сделку, выясните, соответствует ли та информация, которую вам сообщил продавец, действительности. Если вы покупаете участок с целью построить на нем дом и зарегистрироваться в нем, то выбирайте участки с категорией «земли населенных пунктов». Также возможна регистрация на участке, относящемся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для дачного строительства», но в этом случае прописаться в своем новом доме вы сможете только в судебном порядке. Если вы просто хотите выращивать огород и построить дачный домик, то подойдут земли сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования «для садоводства или огородничества» и «для дачного строительства», а также земли населенных пунктов «для индивидуального жилищного строительства».

Межевые войны.Еще одна проблема, которая может возникнуть после покупки земельного участка, — это споры и судебные тяжбы с соседями по поводу его границ. Это может быть следствием мошенничества, когда продавец преднамеренно показывает вам свой участок и половину соседского, а может быть и результатом неразберихи с границами, которая тянется еще из 90-х годов.

«Продавался земельный участок без дома, — рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева. — Покупатель его посмотрел, остался доволен и изъявил желание его приобрести. Продавец предоставил полный пакет документов, необходимых для сделки, в том числе свидетельство о праве на землю и кадастровый паспорт участка. А уже после сделки к новому собственнику пришли соседи и предъявили претензии, что его участок частично заходит на их землю. За разъяснением этой ситуации новый владелец обратился в специализированную организацию, которая выявила, что купленный земельный участок действительно наслаивается на соседний, что подтверждается планом топографической съемки. Оказалось, что предыдущий владелец, торопясь продать участок, оформил документы в соответствии с дачной амнистией в упрощенном порядке, но частью действий, которые необходимо было при этом совершить, он пренебрег. В частности, работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ, их согласование с соседями, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Продавец же границы с соседями не согласовывал. Это пришлось делать новому владельцу, причем в процессе нового определения границ его участок значительно уменьшился».

Вообще, дачная амнистия, которая призвана облегчить жизнь дачников, нередко создает проблемы для новых собственников участка. Дело в том, что имущество в этом случае регистрируется без выезда БТИ — владелец представляет в регистрационную службу документы на землю и самостоятельно заполняет определенного вида декларацию. Иногда по дачной амнистии регистрируют не только участок, но и дом, что в дальнейшем также может стать причиной несоответствия фактических площадей здания и тех, что указаны в документах.

Методы предупреждения. Прежде чем принять решение о покупке участка, познакомьтесь с будущими соседями. Это не только позволит вам выяснить, если ли какие-то разногласия, касающиеся общих границ, но и, возможно, узнать другие «интересные» подробности. Например, нет ли у продавца родственников, которые впоследствии могут предъявить свои права на имущество и отсудить у вас часть приобретенной земли.

Свое и чужое.Отдельным видом мошенничества, распространенным на рынке недвижимости, является продажа участков, которые продавцу принадлежат не полностью или не принадлежат вовсе. Например, один компаньон продает общее имущество в обход другого.

Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Потребительскому садовому обществу (ПСО) администрацией одного из районов Московской области был выделен земельный участок площадью два гектара в аренду сроком на два года, с правом пролонгации договора. Изначально участок выделялся для садоводства, однако для этих целей он не использовался, так как у арендаторов возникли трудности финансового характера и, кроме того, почва оказалась малопригодной для разведения садов. Тем не менее договор аренды между администрацией района и садовым обществом регулярно продлевался. По прошествии 15 лет сын главного бухгалтера этого ПСО затеял мошенническую сделку. Используя родственные связи, он вошел в доверие к председателю ПСО и попытался внести в реально существующий список членов ПСО совершенно посторонних людей. В дальнейшем мошенник планировал представить подложный список членов ПСО в администрацию района, где должны были оформить договор аренды данного участка сроком на 49 лет, с правом последующего оформления участка в собственность. Посторонние лица, вносимые в подложный список под видом членов ПСО, по отношению к мошеннику выступали как покупатели. В случае удачного окончания сделки данные покупатели стали бы добросовестными приобретателями недвижимости (при условии, если бы в суде было доказано, что они не знали и не могли знать о том, что приобретают недвижимость у мошенника, не имеющего на данную землю никакого права) либо соучастниками уголовного преступления (если бы было доказано, что они знали о незаконности внесения их данных в список членов ПСО).

Отметим, что нарушение состояло не в самом факте внесения в действующий список членов ПСО новых людей, а в том, что новые члены "принимались" в ПСО в обход устава ПСО и без проведения необходимых процедур. Одной из главных причин того, почему это мошенничество вообще стало возможным, являлось пренебрежение членов ПСО правами и обязанностями, которые были установлены для них в соответствии с уставом этого общества. Члены этого ПСО не оформляли документально свои правоотношения и не участвовали в деятельности общества, что и позволило мошеннику подделать список общества, вписав туда совершенно посторонних людей».