М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Помимо голубых, существуют еще и розовые свидетельства. История их появления такова. 27 октября 1993 года Президент России издал Указ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», которым было утверждено новое свидетельство на право собственности на землю розового цвета с российским флагом. В Указе Президента об утверждении розовых свидетельств было сказано, что это свидетельство «подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге». Казалось бы, все хорошо: получай свидетельство и регистрируй его в поземельной книге. Беда в том, что поземельных книг на тот момент в России не существовало, а 25 января 1999 года Указом Президента РФ было отменено даже поручение о «подготовке проекта положения о поземельной книге и порядке ее ведения». Таким образом, все розовые свидетельства также выданы с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, а значит, потенциально могут быть оспорены в суде.

С 1998 года свидетельства о государственной регистрации права собственности стали выдавать регистрационные палаты. Но голубые и розовые свидетельства, а также государственные акты образца 1991 года по-прежнему остаются законными документами.

Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 утверждает, что все они имеют «равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)», а регистрация данных прав «производится по желанию самих собственников таких участков».

Методы предупреждения. Как и во всех остальных случаях, лучшим способом предупреждения мошенничества является внимательность. Необходимо помнить, что государственные акты (по форме, утвержденной Совмином РСФСР) выдавались до 19 марта 1992 года главами сельских советов, с марта 1992 года по 29 октября 1993 года главами поселений выдавались голубые свидетельства, а с конца 1993 по 1999 год выдавались розовые свидетельства. Причем выдавали их исключительно местные земельные комитеты. Если вам предлагают розовое свидетельство, выданное в 1992 году или подписанное главой администрации, то оно заведомо поддельное.

Следует обратить внимание, что бланки свидетельств, которые использовались государственными учреждениями с 1991 по 1999 год, в разных регионах РФ различались фоном, качеством бумаги и другими характеристиками.

Поэтому если вам придется столкнуться с государственным актом 1991 года, голубым или розовым свидетельством, то лучше потребовать его обладателей предъявить выписку из постановления, на основании которого оно было выдано (такую выписку можно получить в органах местной власти).

В заключение необходимо добавить, что иногда, будучи неспециалистом, тяжело удержать в голове все нюансы, которые нужно учесть, чтобы сделка оказалась успешной и не имела печальных последствий. Особенно это нелегко, когда какой-либо участок или дом соответствует всем вашим ожиданиям, оказался домом вашей мечты. В этой ситуации бывает трудно хотя бы ненадолго не утратить бдительность. И самым лучшим решением в таком случае может оказаться обращение к специалисту по недвижимости, который будет сохранять бдительность за вас. Есть и еще одна причина обратиться в солидное агентство. Дело в том, что когда в серьезном агентстве берут на реализацию объект, то, во-первых, тщательно проверяют все документы, а во-вторых, сотрудники агентства тесно взаимодействуют с продавцом-собственником на протяжении длительного времени. Сначала реклама, потом показы, в процессе которых агент налаживает контакты с соседями. Таким образом, даже те факты, которые продавец изначально намеревался утаить, так или иначе всплывают. Выясняется, есть ли у него родственники, которые еще не вступили в наследство, разрешены ли конфликты с соседями по поводу границ участка. Если же вы ищете участок самостоятельно, то ваше общение с продавцом сведено к минимуму: посмотрели участок, понравился, купили. Кроме того, общение покупателя со специалистом агентства всегда начинается с большого количества вопросов. Необходимо не просто выяснить, какой участок хочет покупатель, но и с какой целью он его покупает. И, зная ответы на эти вопросы, грамотный агент по загородной недвижимости уже не предложит вам участок, который не соответствует критериям вашего поиска: находящийся не в той категории земель, имеющий неподходящий вид разрешенного использования или с трубопроводом в том углу, где вы планируете возвести дом. А главное, вы будете застрахованы от неприятных неожиданностей, которые могут возникнуть уже после заключения сделки.

Однажды у меня зазвонил телефон: женщина объяснила, что хочет продать свою квартиру и приобрести другую, подешевле. Конечно, я согласилась работать и поехала смотреть ее квартиру.

Меня встретила дама средних лет и непререкаемым тоном заявила с порога: «Будем подписывать договор! Я вас во сне видела. Да и гадалка сказала, что придет блондинка с каре». Я просто опешила и машинально поправила прическу. А хозяйка уже показывала мне комнаты.

Она жила в квартире с дочерью и мужем-подполковником. Но сразу было ясно, кто в семье главнокомандующий... Клиентка пожаловалась, что пытается решить свои жилищные вопросы уже пять лет: то ей потенциальные покупатели не нравятся, то риелторы не подходят. Я осторожно поинтересовалась, с какими агентствами недвижимости она сотрудничала. На что мне было предъявлено не менее полусотни визиток различных компаний; среди них нашлась пара бело-синих карточек с именами знакомых коллег...

На следующий день я поймала в офисе одного из этих сотрудников и расспросила про экстравагантную клиентку. «Юля, забудь про нее! — был ответ. — Дело — труба. Дама очень капризна, из риелторов все соки выжимает. Говорит, кто первый найдет подходящего покупателя, с тем и подпишу договор. Да только ей не угодишь, хоть в лепешку разбейся: во всем эта клиентка находит изъян и с квартирой своей расставаться не собирается».

«Она со мной уже эксклюзивный договор подписала и оригиналы документов оставила», — растерянно сказала я. И поймала сочувствующий взгляд коллеги.

А во мне азарт риелторский проснулся, думаю: во что бы то ни стало я эту квартиру продам!

Перед нашими с клиенткой глазами прошла череда потенциальных покупателей. Милая супружеская пара была отвергнута сразу: «Сам такой видный мужчина, а жена у него за-мух-рыш-ка», — поставила диагноз моя привереда. Влюбленным молодоженам она зловеще заявила: «Здесь у вас долго детей не будет...» — после чего они поспешно ретировались. Словом, с этой дамой нужно было показать себя тонким психологом и компетентным риелтором одновременно, незаметно подсказывать решения и переубеждать, не вступая в споры. Но до определенного момента все мои планы терпели крах перед ее крутым нравом.