Виктор Кандыба - Криминальный гипноз

Если же вы решили самостоятельно, без посредников, продать квартиру, то и здесь вас могут поджидать неожиданности. Какие документы вам необходимо иметь для оформления продажи? Главный из них удостоверяет право собственности на это жилье — свидетельство на приватизацию либо договор купли-продажи, дарения, обмена, свидетельство на право наследства. Если квартира кооперативная, то в правлении вам нужно взять справку о выплате пая.

Потом вы идете в местное Бюро технической инвентаризации, где производят оценку квартиры. После этого направляетесь в РЭУ и налоговую инспекцию, так как без справки об уплате налогов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам с вами даже разговаривать никто не будет (ф-7, ф-9).

Далее наступает самый ответственный момент — получение денег. Вы можете получить их наличными или перевести на свой счет в любой банк. Практика показывает, что люди чаще всего предпочитают наличность, и почти всегда в долларах. Вот здесь-то вас может ожидать сюрприз, о котором вы и не догадываетесь.

Дело в том, что лицензию на работу с валютой имеют не все банки. При расчете вполне может случиться такой казус: вы получаете деньги, а тут нагрянула налоговая полиция. И продавец квартиры может запросто остаться без денег, так как 88-ю статью Уголовного кодекса (незаконные операции с валютой) никто не отменял. Под вопросом останется и ваше право на владение квартирой, ибо договор-то вы уже подписали.

И еще о одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы не сможете получить все деньги, пока не выпишетесь из квартиры.

Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упорствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.

Покупатель рискует больше. Хотя бы потому, что квартиру можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами сыскать будет нелегко, да и деньги вряд ли останутся у него целы.

Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на нее и под белы руки ведут в нотариальную контору, где регистрируют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение подлинности документов, а не их проверка. Конечно, если бы существовал единый банк данных на недвижимость и сделки с нею, а каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероятность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело будущего.

Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рискуете купить несуществующую квартиру или уже проданную дважды одним и тем же лицом либо заключить сделку, не соблюдая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть признана недействительной.

Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил деньги, а также наравне с покупателем — один экземпляр договора.

Покупательница квартиры по собственной безалаберности протянула с регистрацией права собственности и другими формальностями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее на свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез.

Суд признал законность только первой сделки, а второй покупатель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск попасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупателей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько сделок на одну и ту же комнату и смывается. Опять-таки выигрывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на проживание.

Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы, кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем.

Самый распространенный способ махинаций — продажа квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене, наверняка что-то нечисто.

Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру даже после заключения нотариата. 20–25 % приберегите до момента его выписки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ подстраховки — это проставить в договоре о купчей реальную цену квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от налогов).

Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу после подписания договора купли-продажи. Но сделка действительна только после регистрации договора. Теперь этим согласно распоряжению мэра занимается только городское жилищное агентство, что, кстати, создало дополнительные возможности для махинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше.

И еще пара советов: никогда не отдавайте никому свои паспорта, по возможности храните конфиденциальность сделки.

Гораздо действенней иной способ — прежде всего проконсультируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем нужно произвести детальную проверку всех источников документов — то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сделки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продавцом. Сначала в ЖЭК, где он возьмет форму 9, а вы убедитесь, что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры.

Важно проверить источник или орган, из которого поступил документ, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли печати. Это могу быть справки ПИБа, договоры с агентствами по приватизации, Горжилагентством, ЖСК, документы о наследовании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно.

Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только владельцу квартиры.

Не уменьшайте значение сопутствующих документов и особенно справки РОНО, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само РОНО возбуждало судебный иск и сделка признавалась недействительной.

Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придется стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где все это сделают за вас.

Если вы хотите купить квартиру, то вас может подстерегать самая главная, порой роковая, ошибка. Вы решаете самостоятельно приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действительно, зачем вам всевозможные посредники как в лице всевозможных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц.

Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, если избрали такой путь.

При выборе и оформлении квартиры вы должны удостовериться в том, кто перед вами — истинный ли это продавец квартиры или посредник.

Для этого нужно сверить документы, удостоверяющие собственность на квартиру, с документами продавца, удостоверяющими личность. Из формы № 9, которую выдает жилищная контора, можно узнать, кто еще прописан в квартире. Если прописаны несовершеннолетние дети, необходимо при совершении сделки получить согласие РОНО на операции с жилплощадью и т. д.