Виктор Кандыба - Криминальный гипноз

При наличии всех необходимых документов оформление купли-продажи недвижимости производится в нотариальной конторе. Нужно иметь в виду, что сделка считается полностью законченной не тогда, когда вы в нотариате получили документ о том, что вы купили квартиру и зарегистрировали его в Городском жилищном агентстве, а только после того, когда из квартиры выехали и выписались жильцы.

Кроме того, могут возникнуть разные дополнительные сложности, которые для вас покажутся неразрешимыми, в то время как специалисты решат без проблем все вопросы.

Только ли из-за сложности оформления документов нужно обращаться в агентства по недвижимости?

Нет. Еще и потому, что все представленные продавцом документы нельзя (как бы это ни было оскорбительно для продавца) воспринимать как подлинные. Необходимо убедиться в подлинности представленных документов в соответствующих учреждениях.

Какие гарантии могут предоставить агентства клиенту по безопасности проведения сделки?

В первую очередь, гарантией для любого клиента является юридически грамотно оформленный договор, предусматривающий высокую степень ответственности фирмы перед клиентом.

Гарантией также служит капитал, которым располагает агентство.

Агентство для проведения сделки обязательно заключает договора с клиентами, в которых обязательно указывает двусторонние неустойки как на покупателя, если он вовремя не произведет выплату по счетам, так и на фирму — за весь комплекс работ, сроки, «чистоту» сделки.

Сроки выполнения работ фирмой и сроки выплат со стороны покупателя строго оговариваются, и обязательно оговариваются штрафные санкции.

Если фирма сознательно избегает любых штрафных санкций, даже упоминания о них в договоре, тогда это вызывает некоторое недоумение, и обоснованно.

Продавец квартиры при продаже ее через агентство застрахован от случаев неполучения денег, потому что фирма несет полную ответственность за передачу всей оговоренной суммы или в руки, или на расчетный счет, или как еще укажет продавец.

Все эти вопросы должны указываться в договоре, заключенном между фирмой и продавцом, который также обязательно предусматривает двусторонние неустойки и штрафные санкции.

Существует еще вид клиентов: не продавец и не покупатель, а «расселенец». Это название присуще только странам СНГ. Таким людям тем более нужно иметь дело только с солидной фирмой, в противном случае очень легко оказаться на улице.

Собственно фирмы, которые действительно работают на рынке недвижимости, за недолгий срок своей работы, по сравнению с 70 годами советской власти, ликвидировали коммуналок в Санкт-Петербурге больше, чем это было сделано за все предыдущие годы.

Для расселенцев гарантией является то, что, как правило, расселяемая квартира приватизируется за счет фирмы, т. е. фирма уже вкладывает деньги в эту квартиру. Обычно солидная фирма дает рекламу на продажу этой квартиры, что является еще одним вложением денег в квартиру. Расселяемые клиенты спокойно ждут. Их обязанностью является только показ квартиры тем людям, которые хотят ее посмотреть, от фирмы, занимающейся ее расселением. Фирма гарантирует, что к ним в дом не придет «нехороший человек».

Последним действием, дающим полную гарантию, является одновременное нотариальное оформление передачи расселяемым гражданам в собственность квартир, которые подобраны агентством и на которые они дали предварительное согласие, и передача их квартиры целиком в собственность покупателю. Все это происходит обязательно у одного нотариуса в одно и то же время.

Вся ответственность за выписку и освобождение квартиры в срок, оговоренный с клиентом, ложится согласно договорам на агентство, так как в случае срыва сроков освобождения квартиры оно платит неустойку клиенту, купившему квартиру целиком.

А если вы решили сдать квартиру? В этом деле существует несколько нехитрых правил, соблюдение которых избавит вас от возможных неприятностей.

Для начала выясните, за какую сумму вы можете сдать квартиру. Советуем обратиться в несколько фирм, занимающихся операциями с недвижимостью, средняя цена между самой высокой и самой низкой из назначенных вам сумм и будет реальной стоимостью арендной платы за вашу квартиру. Конечно, лучше, если подбором кандидата и оформлением договора аренды займется непосредственно специализированная фирма. Вполне возможно, она и станет гарантом сохранности квартиры. По действующему законодательству договор аренды не проходит обязательной государственной или нотариальной регистрации. Форма такого договора, в общем-то, произвольна. В фирмах, занимающихся недвижимостью, на данный момент уже выработаны типовые договоры, в большей или меньшей степени отражающие интересы сторон и положения Жилищного кодекса.

У человека, с которым вы решили заключить договор, необходимо изучить документы. Запишите данные паспорта: номер, серию, когда и кем выдан, место прописки. Нелишним будет и обратить внимание на то, соответствует ли фотография на паспорте личности предъявителя. Выясните по возможности, где он работает. Это поможет вам в случае необходимости разыскать человека.

В договоре аренды предусматривается ответственность за любой возможный ущерб, причиненный вашей квартире, мебели или другому находящемуся в ней имуществу, включая и оборудование квартиры. Если есть необходимость, составляется опись всего имущества с оценочной стоимостью каждого предмета в квартире. Эта опись является неотъемлемой частью договора об аренде жилья. Предусмотрите в договоре гарантии на случай форс-мажорных обстоятельств: потоп, пожар и т. п. Также оговорите возможность и порядок преждевременного расторжения договора аренды.

Перед сдачей квартиры внаем советуем застраховать все, что вы оставляете в квартире.

Обязательно потребуйте предоплату, а также некоторую заранее оговоренную сумму, которая не будет входить в общую стоимость арендной платы, но будет своеобразным «страховым взносом» на случай непредвиденных расходов. Это оградит вас от таких неожиданностей, как необходимость делать ремонт в квартире после отъезда жильцов, компенсируя возможные утраты.

После того как вы сдали квартиру, не реже раза в месяц навещайте ее. Бывали ситуации, когда в квартире, нанятой для проживания, устраивались торговые склады, что не способствовало ни улучшению внутренней обстановки квартиры, ни криминальной среды вокруг нее.

Проверяйте своевременность оплаты междугородних переговоров. Случалось, что в квартире, снятой одним человеком, живут вдесятером, непрерывно беседуя с родственниками за границей, «забывая» при этом оплачивать счета. В этом случае сумма, которую вы заплатите за телефон, намного превысит полученную вами арендную плату.