Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором, собственно, и является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.). Сутью договора залога жилого помещения является то, что в случае не возврата кредита должником кредитор имеет право реализовать его жилое помещение и из вырученных средств погасить кредит, а оставшуюся часть средств вернуть бывшему собственнику такого помещения.

В ипотеке жилых помещений возникает не мало вопросов, данную форму правоотношений удобно использовать в качестве обеспечения по кредитному договору, в залог недвижимости предоставляют кредит. Предположим, сложилась такая ситуация, при которой риэлторская фирма получила кредит лишь взамен на залог недвижимого имущества, срок кредитного договора истек и стороны желают заключить новый кредитный договор или продлить прежний. Возникает вопрос, а нужно ли тогда вносить изменения в договор ипотеки?

Как следует из п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке, в частности, указывается срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. А при изменении условий основного обязательства (в данном случае – кредитного договора), которое было обеспечено залогом недвижимости, соответствующие изменения, которые подлежат государственной регистрации, вносятся и в договор об ипотеке. [1]

Заложив имущество по договору ипотеки, к примеру, еще недостроенный объект, риэлторская фирма может получить деньги на продолжение строительства. О популярности таких договоров говорит и тот факт, что в судебной практике имеется довольно много споров, связанных с ипотекой. Наиболее интересные из них обобщил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90. Но если учесть особенности ипотеки заранее, судов можно вовсе избежать. принимая решения, арбитражные суды будут руководствоваться выводами ВАС РФ.

Поскольку предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, то для залога «незавершенки» залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация проводится на основании документов, подтверждающих права пользования земельным участком, на котором строится объект, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание «незавершенки». Перечень этих документов приведен в статье 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: «незавершенка», часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т. д.

В залог можно отдать и недостроенные объекты. А после того, как они будут достроены, ипотека сохраняет силу – только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).

В своем письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Самое пристальное внимание ВАС РФ, пожалуй, уделил особенностям, связанным с использованием в качестве предмета залога земельных участков.

Так, суд указал, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с жилым помещением заложенной также считается соответствующая доля в праве общей собственности на дом. Поэтому хотя в договоре ипотеки это и не указано, вместе с помещением считаются заложенными доля залогодателя в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок (п. 3 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Другой ситуации посвящен п. 4 приложения к письму ВАС РФ № 90. Предметом ипотеки может быть право собственности залогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в праве собственности на землю под этим зданием. Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на выделенный земельный участок. Однако, по мнению суда, этот пункт применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятельного предмета ипотеки. В описанной же ситуации выделять земельный участок не нужно.