Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, то есть для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ еще не утверждены данные правила, но, учитывая постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР» (в ред. от 21 мая 2005 г.), правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае не выполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 27 сентября 2005 г.) (далее – КоАП РФ)). Однако описанные в настоящем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.

Становиться собственником квартиры или нет – дело сугубо индивидуальное. Однако при этом следует иметь в виду, что дело это, на наш взгляд, ответственное, требующее серьезного подхода и правильного определения целей дальнейшего использования жилого помещения. Остается только сказать, что на основании ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Для проведения приватизации риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность. Кроме того, риэлтор должен проследить за «чистотой» приватизированной квартиры. К примеру, на участие в приватизации могут «претендовать» и несовершеннолетние. Для проведения приватизации риэлтор должен знать то, кто имеет право на участие в приватизации. Все совершеннолетние граждане могут один раз поучаствовать в бесплатной приватизации жилого помещения. Несовершеннолетние могут дважды участвовать в приватизации. В приватизации квартиры участвуют те, кто в ней прописан, а так же их дети (несовершеннолетние), даже если они и не прописаны.

Как риэлтору можно проверить наличие несовершеннолетних детей у клиента? Для этого необходимо посмотреть наличие записи в паспорте в графе «дети», кроме того, если дети когда-либо были прописаны в квартире, то эти данные будут отражены в справке, которую получают в ЖКО, ЖЭУ по месту нахождения приватизированной квартиры по форме 10. Наличие справки о составе семьи (указанная справка из ЖКО, ЖЭУ по форме 10), обязательно для приватизации. При ее получении важно учесть, что срок действия данной справки – 10 дней. Получать ее придется риэлтору дважды: перед обращением в агенство по приватизации в местном органе самоуправления для заключения договора приватизации и второй раз, при подаче договора на приватизацию в регистрационную палату для государственной регистрации приватизации.

В том случае, если клиент после вступления закона о приватизации в законную силу (после 1 июля 1991 г.) проживал еще где-то и состоял там, на регистрационном учете, то необходимо со всех «бывших» мест проживания получать справку о периоде проживания и о том, что данный гражданин не принимал участие в приватизации по данному адресу. Данные справки можно получить опять же в ЖЕКах и ЖЭУ, по месту нахождения адресов «бывшего» проживания. Сведения о неучастии в приватизации можно получить и в агенстве по приватизации (другом, компетентном органе местного самоуправления).

Разберемся с платежами, при проведении действий по приватизации необходимо совершить следующие платежи:

1) за заказ техника БТИ;

2) за заключение договора на приватизацию;

3) госпошлина в регистрационную палату.

Изначально все собранные документы подаются в тот орган местного самоуправления, который уполномочен заключать с гражданами договоры на приватизацию жилого фонда. Как правило, это какой-либо отдел в комитете по управлению имуществом либо сам комитет. После заключения договора, а это по времени занимает около месяца, гражданин (риэлтор) получит на руки два экземпляра договора на приватизацию и доверенность на проведение государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. Затем, все документы подаются в регистрационную палату, где регистрация занимает около одного месяца, после этого, риэлтор получит на руки документы, подтверждающие государственную регистрацию (это будет договор с отметкой о его регистрации) и процесс приватизации квартиры можно считать завершенным.

Бывают случаи, когда несовершеннолетние, которые не проживают с гражданином-нанимателем (и ни когда не проживали в данной квартире), по вышеуказанным документам отсутствуют у гражданина. Однако на стадии регистрации сделки по приватизации это выяснится, тогда потребуется распоряжение от органов опеки и попечительства на разрешение приватизации квартиры данному гражданину без участия несовершеннолетних. Во всех подобных и других случаях, государственная регистрация в регистрационной палате приостанавливается на месяц, можно на три – более нельзя. Если недостающие документы не будут представлены в регистрационную палату в указанный срок приостановки государственной регистрации приватизации, то последует отказ в государственной регистрации.