Татьяна Семенистая - Ипотека. Энциклопедия

В вышеописанной ситуации. Напомню: необходимая сумма кредита – 3 000 000 рублей, срок кредита – 10 лет, под 12 %. Как было показано выше, размер дохода 50 000 рублей не дает возможности получить такую сумму кредита. При таком доходе можно получить только 2 265 000 рублей. Чтобы получить 3 000 000 на срок 10 лет, необходимо, чтобы размер дохода составлял не менее 66 000 рублей. А вот если вы привлечете созаемщика, например, брата, размер дохода которого составляет 27 000 рублей, то этого будет достаточно, чтобы получить необходимую сумму кредита. При этом замечу, что у брата-созаемщика не должно быть никаких обязательств финансового характера, а также не должно быть иждивенцев.

Если нет возможности привлечь созаемщика, можно увеличить срок кредитования. Чем больше срок, на который предоставляется кредит, тем больше может быть сумма кредита.

Например, в вышеописанной ситуации, банк на срок 10 лет может предоставить кредит в размере 2 265 000 рублей. А если увеличить срок предоставления кредита до 20 лет, то при доходе 50 000 рублей и ставке кредита 12 %, сумма, которую может предоставить банк будет уже 3 000 000 рублей.

Но здесь нужно учесть, что увеличить срок кредитования возможно не всегда. Срок, на который банк может предоставить кредит зависит от возраста заемщика. В большинстве банков (есть и исключения) возраст заемщика на дату последнего платежа не должен превышать для женщин – 55 лет, для мужчин – 60 лет. Не всегда, но, как правило.

Поэтому, в нашем случае, если заемщику-мужчине не более 40 лет, то он может увеличить срок кредита до 20 лет, и при доходе 50 000 рублей, и ставкой банка 12 %, может получить кредит в размере 3 000 000 рублей, а вот если заемщику-мужчине уже исполнилось 50 лет, то сумма, которую он может получить в качестве кредита будет 2 265 000 рублей, так как попросить об увеличении срока кредитования он не может.

Правда, в некоторых банках допускается, что бы возраст заемщика на дату последнего платежа был 70 лет.

Сумма кредита также зависит от наличия у вас обязательств по различным платежам. Например, если получаемая вами зарплата составляет 50 000 рублей, но не так давно вы приобрели в кредит автомобиль и ежемесячный платеж по автокредиту составляет 18 000 рублей, то эта сумма будет вычтена из размера вашего дохода при расчете суммы ипотечного кредита. В такой ситуации вы сможете получить в качестве ипотечного кредита на срок 10 лет сумму в размере 1 340 000 рублей, а не 2 265 000 рублей, если бы у вас не было обязательств по выплате автокредита.

Наличие иждивенцев также влияет на сумму ипотечного кредита. Сумму, которую может получить в банке одинокий мужчина с доходом 50 000 рублей, будет намного выше той, которую может получить женщина с таким же доходом, но мать-одиночка, имеющая на иждивении двоих несовершеннолетних детей. Да и сможет ли получить?

Стоимость объекта недвижимости, который вы планируете приобрести за счет кредитных средств, также влияет на сумму кредита. Если вы планируете приобрести квартиру, рыночная стоимость которой 3 000 000 рублей, то вам не получить в качестве ипотечного кредита 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, которую вы можете получить в банке на приобретение жилья должна составлять не более 80 % от его рыночной стоимости. То есть в данном случае, 2 400 000 рублей. А вот при стоимости объекта 3 750 000 рублей, сумма кредита будет 3 000 000 рублей.

АИ ЖК – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано Правительством РФ в 1997 году в форме открытого акционерного общества со 100 % государственным капиталом.

АИ ЖК выполняет несколько функций. Во-первых, финансирует банки, выдающие ипотечные кредиты, путем выкупа прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, то есть путем рефинансирования этих кредитов. Финансы, которые направляются Агентством на покупку прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, поступают от продажи облигаций Агентства на фондовом рынке.

Выглядит это так. Банк выдает заемщику ипотечный кредит за счет собственных ресурсов. Агентство выпускает ценные бумаги – облигации – с государственной гарантией. Размещает их на фондовом рынке. Средства, полученные от продажи облигаций, идут на покупку прав требований по кредитам, выданным банками. Производя рефинансирование кредитов, банки восстанавливают свои ресурсы. Затем за счет этих ресурсов выдают новый кредит и опять рефинансируют его.

Таким образом, Агентство не занимается выдачей ипотечных кредитов. Агентство кредитует не граждан, а банки. И эти банки выдают ипотечные кредиты по стандартам, разработанным АИ ЖК. Если вы слышите в разговоре, что кто-то взял ипотечный кредит АИ ЖК, то это значит, что ваш знакомый получил ипотечный кредит, соответствующий стандартам АИ ЖК. Такой стандарт называется Федеральный Ипотечный Стандарт.

Это вторая функция АИ ЖК – разрабатывать единые стандарты ипотечного жилищного кредитования и осуществлять контроль за их соблюдением.

Банки-партнеры АИ ЖК могут выдавать ипотечные кредиты как по своим собственным стандартам, так и по стандартам АИ ЖК. Отличие кредита, выданного по стандартам АИ ЖК в том, что в нем отсутствуют риски для заемщика. Являясь заемщиком именно по такому кредиту, вы можете не беспокоиться по поводу того, что банк потребует досрочно вернуть полученный кредит, или что изменятся условия погашения кредита. Да и сама процентная ставка зачастую ниже процентной ставки других ипотечных кредитов.

Основные требования, предусмотренные стандартами АИ ЖК:

– Кредит может быть предоставлен только гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 до 65 лет, зарегистрированным по месту жительства или по месту пребывания на территории РФ;

– Кредит выдается на срок до 30 лет;

– Обеспечением по кредиту является залог приобретаемого жилья.

– Обязательное страхование предмета ипотеки от гибели и повреждения.

На сегодняшний день банки используют две схемы для расчета платежей по кредиту: дифференцированные платежи и аннуитетные. Причем гораздо чаще используются аннуитетные платежи. При выплате кредита и дифференцированными, и аннуитетными платежами Вы выплачиваете ежемесячно банку и проценты по кредиту, и сам кредит. В чем же отличие?

Дифференцированные платежи – сумма вашего долга по кредиту распределяется на весь период кредитования. Каждый месяц вы возвращаете банку одинаковую часть долга по кредиту. Например, если вы получили кредит в размере 1 200 000 рублей сроком на 10 лет, то каждый месяц вы будете возвращать в банк 10 000 рублей основного дола по кредиту.