Ксения Будяк - Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

Согласно закону Украины, вы можете быть зарегистрированы в одном месте, а проживать в другом.

А теперь давайте вернемся к Государственной Регистрации имущественных прав на недвижимость и на примере разберем почему это очень важно.

Только государственная регистрация закрепляет за собственником квартиры право распоряжаться ею на свое усмотрение: страховать, прописывать в ней как себя, так и других людей, продавать, передавать ее в ипотеку и т. п. Без регистрации проводить такие операции с недвижимостью незаконно. Да и попросту небезопасно – покупка незарегистрированного имущества чревата нежелательными последствиями.

Для наглядности расскажу историю, которая случилась с моими знакомыми. Это еще старой “закалки” люди, которые помнят времена, когда все было колхозное и общее и было принято верить друг другу на слово.

Как-то они похвастались, что купили домик под Запорожьем: хорошенький, небольшой, а самое главное – недорого. Но когда я стала расспрашивать о деталях, то выяснилось, что купили они дом абсолютно без документов – потому что по знакомству. В итоге они и прописаться в нем не могут, и жить спокойно тоже не получается. Ведь существует такой нюанс: официально можно считаться собственником дома лишь тогда, когда на руках есть два документа: на сам дом и на земельный участок, на котором он стоит. И здесь важнее право собственности именно на землю, поскольку если покупать дом без такого права, в один прекрасный день вы рискуете оказаться в ситуации Элли из “Волшебника изумрудного города”: дом есть и он ваш, но оказаться вместе с ним вы можете где угодно. Собственники земли имеют полное право ваш дом снести.

В сельсовете земельный участок, на котором стоит дом моих знакомых, числится за каким-то человеком, которого никто в глаза не видел. Так и живут эти люди и не знают, кто завтра в дверь постучится – гости или настоящий хозяин «их» земли. А горе-продавцы руками развели – мол, мы и сами так купили, с нас взять нечего.

Эта ситуация – иллюстрация того, что перед покупкой недвижимости все документы собственника необходимо не просто посмотреть, но и тщательно проверить. Как говорится: доверяй, но проверяй!

На квартиры это правило тоже распространяется, как и правило оплаты налога с квадратных метров, но об этом в следующей главе.

Как и любая сделка, связанная с товарно-денежным обменом, сделки с недвижимостью в нашей стране также облагаются налогом. В сфере недвижимости с налогообложением мы сталкиваемся в нескольких случаях:

1. При продаже квартиры. Если хозяин владеет квартирой менее трех лет, он должен заплатить 5 % подоходного налога (а если продает нерезидент страны – тогда 18 %).

С 1 января 2019 года при продаже нет возможности занизить оценочную стоимость квартиры, от которой зависит этот налог (несмотря на то, что занижать оценочную стоимость было и есть незаконно, многие шли на это, чтобы уменьшить сумму налогов). Подробнее об этом я расскажу в разделе об оформлении квартиры.

2. При продаже одним лицом более одного объекта недвижимости в течение календарного года, им уплачивается налог в размере 5 %.

3. При продаже объекта незавершенного строительства с продавца также взимается налог в размере 5 %.

У любого объекта, который продается, есть оценочная стоимость и фактическая цена продажи. И они не всегда совпадают. Уплата налога всегда производится от суммы, которая больше.

Например, собственник продает квартиру за 1 000 000 гривен. При этом он является ее владельцем менее трех лет. Таким образом, при продаже этой квартиры он должен уплатить налог в размере 5 %. То есть сумму, равную 50 000 гривен. Но если независимые оценщики оценят квартиру в 1 100 000 гривен, собственник должен будет уплатить налог с большей стоимости. И в этом случае сумма налога составит 55 000 гривен.

4. При сдаче квартиры в аренду вы должны оплачивать подоходный налог от полученной суммы от арендатора по договору аренды.

Но чтобы сделка аренды была полностью законной (и таким образом была официальная возможность платить налоги), арендодателю необходимо оформить ФОП (то есть стать предпринимателем), что сейчас из-за сложности процедуры для многих является камнем преткновения.

Агентства недвижимости и частные риэлторы тоже платят налоги на свою деятельность. А кроме того, в 2016 году в Украине ввели налог на недвижимость. Его обязаны платить все владельцы недвижимости. Даже если вы являетесь собственником только части имущества, вы должны платить налог на свою долю. Каждый собственник в этом случае платит налог на свою долю.

Размер этого налога зависит от площади объекта, но при этом есть льготная площадь на каждого человека, за которую платить не нужно (к которому применяется ставка 0 %). Так, налог не платят владельцы квартир общей площадью менее 60 кв. м и домов, площадью менее 120 кв.м. Если совокупная площадь всех квартир и домов в собственности одного человека не превышает 180 кв. м, налоги также не платятся. Если вы владеете недвижимостью, которая превышает указанную площадь, то платите за разницу между общей и льготной площадью принадлежащих вам объектов.

Налоговая ставка устанавливается органами местной власти, то есть в каждом регионе нашей страны она своя. Налоговый период – 1 календарный год. Налоговая служба определяет сумму налога и высылает вам уведомление, где написано, куда и сколько платить. Если вы не согласны с указанной в письме суммой, можно в частном порядке обратится в налоговую службу для перерасчета.

Подробнее о налогах на недвижимость вы можете почитать на официальном сайте налоговой службы Украины https://tax.gov.ua.

А в следующей главе мы разберемся, зачем люди покупают недвижимость. Не всем это покажется очевидным, но проживание – совсем не единственная возможная цель.

Как правило, квартиру покупают, чтобы жить в ней. Представляете такую картину, да? Приобрели недвижимость и живете: или вы с семьей, или ваши дети, или родители. Потребность в крыше над головой заложена в человеке природой и традициями. Вспоминается добрая детская песенка поросенка из популярного в советское время мультика: «Всем на свете нужен дом – людям и зверятам». Очень часто, когда начинаю поиск квартиры для своих клиентов, вспоминаю ее.

Но есть и другие причины, по которым покупать квартиры можно и нужно. Например, квартира может быть не местом проживания, а инвестицией. До кризиса 2008 года для инвестиций в недвижимость были очень хорошие условия и благоприятная почва. Ипотечные кредиты выдавались на 20–25 лет с минимальными взносами. Квартиры в новостройках покупались, чтобы уже через год продать их на 25–30 % дороже.