Елена Горелкина - Купить ресторан. Продать ресторан: от создания к продаже

На любом месте не сделаешь эффективный ресторан. Даже если рассуждать с позиции: «Неудачному месту – удачная концепция», все равно окупаемость не гарантирована.

Известный региональный аналитик рассказывает: «Я бы поставил на первое место трех “китов”, на которых держится ресторанный бизнес: место + снова место + еще раз место! Кроме шуток: почти половина ресторанов терпит поражение по причине неблагоприятного месторасположения. На втором месте – роль управляющего. На третьем – бизнес-план. Опытный управляющий часто находит удачное решение даже для кризисных ситуаций. От управляющего зависит работа всего персонала, в его руках экономия на закупках… А главное, что хороший управляющий способен придумать нестандартные креативные решения – то, что не напишешь в бизнес-плане».

Аналитики отмечают эту причину как одну из основных при закрытии бизнеса питания. Пока сам факт посещения ресторана не стал для россиян обыденностью и рутинной практикой, пока он связывается у потенциальной публики с неким поводом, трудно ожидать от нее стабильной и многолетней привязанности к ресторану – даже с очень грамотной концепцией. В качестве модного проекта, «на волне» ресторан держится не так уж долго. Для модных заведений срок жизни редко превышает полтора-два года, а период максимальной прибыли ограничивается первыми тремя-пятью месяцами. В хорошем случае за год-полтора проект окупается, а как только прибыль начинает снижаться, многие рестораторы продают заведения и обычно правильно делают. Вырученных средств может хватить на открытие двух новых заведений.

Одна из распространенных ошибок – вкладывать в проект все свои деньги до последнего рубля, при том, что эти средства ограничены. Эта ситуация легко перерастает в кризис: нечем платить зарплату, нет возможности давать ресторану рекламу. В таком случае заведение может не прожить и полгода. Это рискованный бизнес, и банки редко его кредитуют. Люди с опытом в бизнесе такого рода часто говорят, что ресторан лучше открывать без партнеров, инвестировать в него не более 10 % собственных сбережений, а через полтора года – продавать.

Это вторая причина, по которой распадается не только ресторанный, но и вообще любой бизнес. Традиционно российский общепит ведет «серую» бухгалтерию, финансовая отчетность непрозрачна. Если собственников несколько, вопрос разделения прибыли может обостриться. Кроме того, некоторые собственники могут в ответственный момент забрать свою долю и выйти из проекта.

«Я начинала кафе вместе с подругой, но ей вдруг срочно понадобились ее деньги, и она оставила меня на самом старте. Да еще предложила мне самой вести бухгалтерию, чтобы скорее вернуть ей вложенные средства. Для меня это был нож в спину», – говорит одна владелица небольшого петербургского кафе, которому удалось развиться, несмотря на столь сложную ситуацию.

Это еще одно распространенное явление. Помещение ресторана может перевешивать все его другие активы. Из-за высоких цен на недвижимость ресторан продается, и полученная сумма может быть сопоставима с его прибылью за несколько лет. Это касается, главным образом столичных ресторанов на центральных магистралях.

Причиной могут стать сложности с арендодателями. Часто окончание срока договора совпадает с моментом закрытия проекта. Почему? Потому что после окончания срока аренды владельцы помещения часто завышают ее стоимость. Иногда этому способствует ажиотаж на рынке недвижимости и серьезный интерес богатых девелоперов. Например, в Петербурге в последнее время складывается критическая по ценам ситуация – из-за «московских денег». Столичные территории освоены в достаточной мере, и поток инвестиций в коммерческую недвижимость хлынул на север. Рестораторы из Петербурга жалуются, что москвичи перебивают цены на аренду, и те становятся совершенно неподъемными для местных. Долгосрочные договоры аренды могут в такой ситуации дать хоть какую-то гарантию.

Правда, сегодня существуют способы, которые позволяют продать недвижимость, но оставить за собой рестораны. Такую схему с успехом использовал Олег Тиньков. Покупателем ресторанов «Тинькофф» выступил ПИФ под управлением «Тройки-Диалог», и теперь на сдаче ресторанов «Тинькофф» в аренду будут зарабатывать пайщики фонда – фонды и частные инвесторы. По договору с «Тинькофф» помещение ресторана будет сдано сети в долгосрочную аренду. Договор об аренде подписан сроком до десяти лет.

Инвестиционный фонд приобретает здание, а ресторатор берет его в аренду. Такая практика обоснована, если доходность ресторанного бизнеса выше, чем доход от управления недвижимостью. В то же время ресторатор (в данном случае – владелец «Тинькофф») получает возможность дальнейшей региональной экспансии при поддержке крупного и профессионального игрока. Аналитики отмечают, что подобные сделки на финансовом рынке пока редки из-за несовершенства законодательства в этой сфере. Зарегистрировать фонд в качестве собственника недвижимости в Москве до сих пор никому не удавалось. Если тропинка в столичные регистрирующие органы будет проложена, в столице может начаться бум по переоформлению коммерческой недвижимости на ПИФы.

Для многих ресторанный бизнес – способ разнообразить свою деятельность, направить средства в дополнительное русло. Но это может показаться настолько утомительным, что проект сворачивается.

«Муж и сын отдыхают в Таиланде, – жаловалась одна из владелиц ресторана. – А что делаю я в горячий летний сезон? Я работаю в зале и помогаю официанткам, у которых полный цейтнот. Не могу это бросить, но устала как собака… Зачем я только попросила мужа подарить мне ресторан?»

Эта причина пока еще редкая для России, в то время как обострение конкуренции на Западе толкает зарубежных игроков на провокационные действия в отношении друг друга. Судебные процессы над «Макдоналдс» и публикации о невероятном вреде пищи в фаст-фуде не могут свалить такую империю, но способны нанести ей значительный урон в финансовом плане. Удар, который лишь покачнет международную сеть, легко убьет более уязвимого игрока. Например, в Европе жертвой в битве городского отдела здравоохранения с крысами в заведениях городского общепита стала известная пиццерия «Johns», расположенная в Гринич-Вилледже. Пиццерия является достопримечательностью района. Открытая в 1929 году, она славилась отменно тонкими коржами и настоящей кирпичной печью, которую топят углем. Высокое качество продукции привлекало сюда знаменитостей. На стенах можно было видеть сотни фотографий именитых клиентов, среди которых телеведущий Риджис Филбин, киноактер Джонни Дэпп и многие другие. Помимо официального извещения о временном закрытии заведения в его витрине появился самодельный плакат, который гласил: «Кажется, благодаря прессе, осветившей положение в некоторых городских закусочных, и скандалу, связанному с работой городского отдела здравоохранения, его руководство решило сохранить хорошую мину и найти козла отпущения!»