Дональд Трамп - Искусство заключать сделки

Естественно, мои планы зависели от того, какие зональные предписания мне удастся получить. Не требовалось сложного анализа затрат, чтобы понять, что единственная возможность обеспечить жизнеспособность моего проекта – это получить разрешение на строительство гораздо большего числа жилых апартаментов и на гораздо бо́льшую общую площадь застройки, чем было у Макри. Причем, в отличие от него, я мог позволить себе ждать столько, сколько нужно, вплоть до окончания полномочий нынешней городской администрации, чтобы добиться одобрения моего плана, который я считал единственно экономически оправданным для данного участка.

Самой первой моей задачей было как можно дальше дистанцироваться от неудачного проекта Макри. Любая аналогия с ним, любое напоминание о его проекте могли принести мне только вред.

К тому времени, когда я уже купил у Макри участок, он еще сохранял за собой право подписи любого официального контракта с городом, который, в свою очередь, еще только должен был выдать ему окончательное разрешение на строительство. Таким образом, я не был обязан выполнять многочисленные обещания городским властям, под которыми подписывался Макри. Я должен был начинать весь процесс получения разрешений с самого начала, а это означало перспективу потратить гораздо больше времени и денег, но, похоже, у меня не было другого выхода.

Сначала необходимо было разработать проект, который городские власти сочли бы привлекательным и вдохновляющим, чтобы они сами пожелали предоставить мне необходимые зональные разрешения. Главным было найти то, что представляло бы для меня и для города взаимный интерес. Мне по опыту известно, что сделки имеют обыкновение проходить куда более гладко, когда каждый из партнеров заинтересован заполучить от другого что-то ценное для себя. По счастливому стечению обстоятельств как-то утром я раскрыл газету и вдруг нашел там решение своей проблемы. Выяснилось, что компания NBC, долгие годы размещавшаяся в «Рокфеллер-центре», намеревается сменить местоположение своей штаб-квартиры. Это подтвердил мне и ведущий брокер по недвижимости Нью-Йорка Эдвард С. Гордон. Одним из вариантов, рассматривавшихся NBC, был переезд в соседний штат Нью-Джерси, где компания могла сэкономить крупные средства, поскольку в этом штате налоги ниже, а земля дешевле, чем у нас в Нью-Йорке.

Для города, будь это даже Нью-Йорк, потеря любой крупной компании – это всегда плохо. Но в данном случае трудно было бы представить себе более тяжелый удар по Нью-Йорку, чем уход NBC. Чисто экономические расчеты являются только частью проблемы. Агентство экономического развития Нью-Йорка подсчитало, что в случае ухода NBC город потеряет около 4 тыс. рабочих мест и около 500 млн долл. ежегодных поступлений.

Едва ли не бо́льшим был бы психологический ущерб. Одно дело, когда из города уходит производственная компания, о которой мало кто слышал. И совсем другое – потеря компании общенационального масштаба, являющейся одной из тех, что делают Нью-Йорк медиастолицей мира. Два других медиаколосса, ABC и CBS, делают сейчас почти все свои программы в Лос-Анджелесе. NBC же продолжает выпускать свои программы Today, NBC Nightly News, Late Night with David Letterman, The Cosby Show, Saturday Night Live и другие шоу прямо в Нью-Йорке. Невозможно в долларах оценить соседство с медиагигантом номер один и с его самыми рейтинговыми шоу. Это то же самое, что пытаться подсчитать, чего стоил бы Нью-Йорк без Эмпайрстейтбилдинг или без статуи Свободы.

На нашем вестсайдском участке я мог предложить NBC то, чего не мог больше предоставить ни один застройщик этого города: достаточно большое пространство для строительства огромной одноэтажной студии в стиле голливудских натурных павильонов. В «Рокфеллер-центре» NBC ютилась на площади в каких-то 1,2 млн кв. футов. Я же мог предложить компании 2 млн кв. футов, а также пространство для перспективного расширения. При этом оставалось вполне достаточно места для реализации моего собственного проекта.

Кроме того, из-за относительно невысокой цены на землю на вестсайдском участке я мог предложить NBC гораздо более выгодную цену за квадратный фут, чем кто-либо другой в Нью-Йорке. Но даже при этом, для того чтобы конкурировать с предложением из Нью-Джерси, я должен был добиться получения от города налоговой льготы. Однако в то же время я понимал, что город имеет собственный экономический интерес сохранить компанию NBC в Нью-Йорке.

Чем больше я раздумывал над этой идеей, тем больше она мне нравилась. Даже если NBC в конце концов откажется обосноваться на моем участке, это было прекрасное место для строительства теле и киностудии. С NBC или без нее, все равно подобный проект представлял собой многообещающий, привлекательный, престижный бизнес. Прежде чем договариваться с NBC, я решил наметить общую концепцию проекта студии. Сначала надо было придумать название; ну, тут все просто – «Телевижн Сити».

Вторая задача заключалась в том, чтобы как можно быстрее привлечь к этому проекту общественное внимание, даже поразить воображение широкой публики. Чем больше известности я сумею обеспечить проекту на ранней стадии, чем больше создам вокруг него шумихи, тем проще будет впоследствии привлечь покупателей. Большинство же застройщиков сначала строят, а лишь потом рекламируют, если вообще удосуживаются делать это.

Еще до покупки участка в Вестсайде я обдумывал идею строительства самого высокого в мире небоскреба. Меня всегда приводили в восторг высотные здания. Помню, как мальчишкой приезжал с отцом из Бруклина и умолял его пойти посмотреть на Эмпайр-стейт-билдинг, в ту пору считавшийся самым высоким небоскребом мира. Но затем в Чикаго была построена «Сирс Тауэр», и это почетное звание перешло к ней. Меня всегда привлекала идея вернуть Нью-Йорку звание города с самым высоким зданием в мире, я считаю, что он по праву заслуживает его.

В известном смысле я рассматривал строительство подобного здания как убыточный проект, на который можно пойти только из соображений престижа и рекламы. Когда вы строите здание высотой более 50 этажей, строительные затраты начинают возрастать в геометрической прогрессии. И если единственным вашим стимулом является прибыль, куда уместнее построить три здания по 50 этажей, нежели одно 150-этажное. С другой стороны, я был уверен, что подобное здание, в конце концов, наверняка окупится, став туристической достопримечательностью. Ведь сколько людей жаждет посмотреть на Эмпайрстейт, как некогда я?

Следующей, не менее важной и сложной, задачей был поиск архитектора, который также будет вдохновлен идеей создания самого высокого небоскреба и сумеет сделать его центральным элементом проекта. В конце концов я остановился на двух кандидатурах. Первым был Ричард Мейер, являвшийся олицетворением нью-йоркского архитектурного истеблишмента. Критики восхищались им, к тому же у Мейера было множество последователей. Но я очень быстро обнаружил, что Мейер не из тех парней, которые полны энтузиазма и энергии. Ему больше нравилось проводить время в размышлениях, теоретизировании. Мне пришлось ожидать неделями, когда он принесет мне масштабный макет или хотя бы предварительные эскизы. Я так и не дождался.