Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Пока на эту форму страхования нет массового спроса со стороны клиентов. Кроме того, некоторые страховые компании навязывают свое видение подобного вопроса клиентам. Другие же, в том числе и наша компания, приближаются к этому шагу постепенно. Сейчас пока эти два формата страхования существуют параллельно. Но по нашим прогнозам, через четыре-пять лет рынок ипотеки должен полностью перейти на формат страхования жизни.

Говоря о динамике роста портфеля страховых компаний на ипотечном рынке, нужно отметить, что у основных игроков, в том числе и у нас, ее можно охарактеризовать как стабильную, но не сверхинтенсивную. Рост рынка будет сохраняться в пределах максимум 150–200 % в год.

Сегодня в нашей стране сложилась такая ситуация, при которой развитие рынка ипотеки вообще и ипотечного страхования в частности во многом зависит от того, чем закончится острая фаза международного финансового кризиса. Если через полгода случится так, что после банкротства крупнейшего мирового инвестиционного банка Lehman Brothers и возможной дестабилизации Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация США) и Freddie Mac (Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита США) международный рынок ипотеки остановится, то это будет сопровождаться существенным падением стоимости недвижимости не только в Соединенных Штатах и Европе, но и, возможно, у нас. В данном случае мы столкнемся с очень острой стагнацией, при которой надеяться на дешевые и продолжительные источники рефинансирования не придется. Худший сценарий – радикальное сокращение количества объектов, выставленных на продажу в сочетании с резким сокращением числа игроков, предоставляющих кредит.

Однако я надеюсь на развитие ситуации в положительном ключе. Благодаря дефициту жилья, имеющему, безусловно, крайне пагубное влияние на наш рынок с точки зрения потребителя из-за стремительно растущих цен на недвижимость, спрос сохранится и предпосылки для вертикального падения цен не возникнут. Лично я не верю, что в Москве цена на квадратный метр жилья может упасть до $3000 и что это добьет столичный рынок ипотечного кредитования окончательно.

Однако, несоответствие уровня дохода населения, спроса на недвижимость существующей ценовой динамике просто колоссально. Это закладывает основание для будущего кризиса. В подобном смысле определенных шагов ждут от политики наших властей. И пока сверхактивное вмешательство со стороны госорганов незаметно. Хотя в целом нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» достиг определенных целей, сегодня необходимо переосмысление того, что уже сделано, чтобы четко сформулировать дальнейшего развития рынка недвижимости.

Александр Черняк

Генеральный директор ООО «АГРА Ипотека»

Александр Викторович Черняк с октября 2005 г. является генеральным директором, членом совета директоров ООО «АТТА Ипотека». С 2000 по 2005 г. был в созданном Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» членом правления и заместителем генерального директора. С 1992 по 2000 г. занимал различные должности в крупнейших российских банках. Соавтор Стандартов выдачи рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и автор Правил выдачи, рефинансирования и сопровождения ООО «АТТА Ипотека», один из разработчиков закладной и практик ее использования на российском рынке. С 1997 г. по настоящее время – член ряда экспертных советов по проблемам жилья и ипотеки Государственной думы, Совета Федерации, правительства Москвы; один из основателей, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства (МАИЭС). Доктор экономических наук, профессор. Автор 15 книг по проблемам экономики, инвестиций, ипотеки, недвижимости и строительства.

Система коммерческого рефинансирования ипотеки предполагает наличие банков и небанковских компаний с длинными ресурсами, привлеченными с рынка капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые выкупают у первичных кредиторов пулы однородных стандартных кредитов. Первичные кредиторы получают возможность «облегчить» свои балансы, освобождая средства для дальнейшей выдачи розничных ипотечных кредитов. Таким образом, рефинансирующие организации становятся для других участников ипотечной системы центром ликвидности.

Двухуровневая система коммерческого рефинансирования ипотеки, впервые выстроенная в США, функционирует во многих странах. Обязательным условием рынка ипотечного рефинансирования является наличие стандартов массовых кредитов, которые можно объединять в пулы. В большинстве стран подобная система позволяет первичным кредиторам не просто продавать кредиты рефинансирующим организациям, но еще и покупать у них ресурсы по разумной цене для последующей выдачи стандартных кредитов. При этом у банка есть возможность опциона: до тех пор, пока ему выгодно (например, из соображений доходности) держать кредит на балансе, он держит, как только становится невыгодно, он имеет право продать его рефинансирующей компании.

Таким образом, первый заработок рефинансирующей компании – торговля ресурсами. Второй – получение дохода от потоков платежей по тем массовым кредитам, которые она выкупила.

Но ни то, ни другое не является самым главным бизнесом рефинансирующих организаций. Самый главный бизнес строится на том, для чего они покупают эти кредиты, то есть на секьюритизации, наиболее часто сопровождаемой выпуском ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В отличие от первичного кредитора, для которого выдача и сопровождение каждого розничного кредита должны быть эффективными, приносить максимальную маржу – норму прибыли (за счет политики ставок, комиссий за обслуживание и т. д.), для рефинансирующих компаний каждый отдельный кредит не столь важен. Они работают на массе прибыли, то есть готовы поступиться маржой на отдельном кредите за счет «вала». Но никто бы не вкладывался в этот бизнес, если бы он не имел доходность, аналогичную той же, что и у первичного кредитора. Скупая стандартные кредиты с усредненным уровнем риска, рефинансирующая компания способна сформировать пулы этих кредитов таким образом, чтобы риск по ним стал оптовым. А при оптовой покупке риск всегда снижается в целом. Рефинансирующая компания усредняет риск, объединяя в пулы однородные кредиты по определенным критериям: по уровню ставки, возрасту заемщиков, региону выдачи, типу заложенной недвижимости и т. д. – в зависимости от требований рейтинговых агентств, оценивающих выпуск бумаг, или требований целевых инвесторов. Компания способна следить за экономикой и статистикой пула и таким образом добиваться минимизации цены на ресурсы, вырученные при выпуске ценных бумаг, которые обеспечены этими пулами. Условно говоря, покупая кредиты с 10 %-й ставкой, компания способна выпустить бумаги с 8 %-м купоном. И вот эта разница в 2 % как раз является той «компенсирующей» маржой, которую рефинансирующая организация не добирает на каждом конкретном кредите. Это и есть третий и самый главный заработок рефинансирующей компании.