Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Другой проблемой загородной ипотеки является высокая стоимость загородных объектов. Не каждый может позволить себе приобретение дорогостоящего коттеджа. Поселков экономкласса, где стоимость коттеджа в среднем составляет f150–300 тыс., пока немного, и бурного развития этого сегмента рынка ожидать не приходится в связи с дорогой землей и высокой себестоимостью строительства. Таким образом, величина аннуитетных платежей становится автоматически выше, по сравнению с городским рынком. Соответственно, такие кредиты становятся менее доступными потенциальным заемщикам. Более того, в отличие от города, где преобладают типовые жилые дома и можно сделать достоверную оценку недвижимости, за городом каждый дом индивидуален, сделок значительно меньше, а значит, и оценка их гораздо сложнее. Бывают случаи, когда один и тот же дом оценивается со значительной разницей. Не менее сложно оценить качество строительства индивидуального дома. После окончания строительства многие важные детали скрыты от глаз оценщика: элементы фундамента, проходящие под землей коммуникации, качество стен. Серьезное влияние на ликвидность объекта может оказать и объемно-планировочное решение, архитектурная концепция. Так, на дом площадью более 500 кв. м при числе спален менее трех заинтересованного покупателя найти непросто. Это может стать дополнительным ограничением при реализации дома банком, и соответственно, он не возьмется кредитовать покупку такого объекта. Сегодня ипотека на загородную недвижимость в целом труднодоступна для средних слоев населения. Парадокс ситуации в том, что население готово приобретать и оплачивать жилье. Банки не готовы кредитовать эти покупки в силу некоторых причин.

Ограничением для получения кредита станут критерии, которым следует кредитное учреждение. Характеристики кредитных продуктов для загородной недвижимости, по сравнению с городскими, являются более жесткими: у них выше процентная ставка, меньшие сроки кредитования, ниже соотношение «кредит-залог». Сопутствующие расходы кредитования на землю, в частности оценка залога, в разы выше, чем при получении жилищной ипотеки. Часто банки требуют, чтобы заемщик сам оплатил не менее 20–30 % стоимости участка, а не 10–15 %, как в жилищной ипотеке. Кроме того, средняя стоимость коттеджа сейчас достаточно велика. Естественно, что ограниченная стандартной программой сумма кредита далеко не всегда соответствует потребностям заемщика. Более того, если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы помимо банка должна будет изучить страховая компания и дать свое заключение. Если речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то требуется страхование титула собственности на землю и дом. При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают. Неоднократно встречались случаи, когда объект, одобренный в банке, не получал «зеленого света» в страховой компании. Для эффективного взаимодействия банкам и страховым компаниям необходимо унифицировать свои требования к застройщикам и объектам.

Сами застройщики также не стремятся увеличить число ипотечных кредитов. В частности, одной из преград на пути развития этого направления считается коллективная собственность на землю. Застройщики, являющиеся владельцами земли, чаще всего не хотят юридически разбивать участок поселка на части для каждого домовладельца. Поэтому обычно вся территория поселка оформляется в коллективную собственность жилищного кооператива. По закону банки не могут работать с подобными собственниками. Оптимальной является такая схема загородной ипотеки, при которой потенциальный заемщик сначала покупает землю, а затем берет кредит на постройку или достройку уже начатого дома. Для получения кредита необходимо, чтобы участок имел правильную категорию. Большинство банков не принимают в залог земельные участки, назначение которых – ведение садоводческого хозяйства. Обычно банкам нравятся земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства или сельхозназначения. Ни один банк не выдаст кредит на покупку участка, находящегося в водоохранной, резервной зоне или на территории Национального парка. Имеет значение и административная принадлежность земли. В столице большинство банков выдают ссуды только на земли Московской области. Некоторые банки специально оговаривают удаленность участка от города. В любом случае кредиты выдаются лишь при покупке участка у собственника.

Существует несколько способов решения обозначенных выше проблем. В первую очередь, необходимо направить усилия на совершенствование законодательства, регулирующего малоэтажное строительство. Например, требуется разработать и законодательно ввести определение понятия «малоэтажное строительство», а также сопутствующих технических регламентов. Для развития ипотеки очень важна безопасность и качество возводимых строений, применение современных технологий, которые при сохранении качества позволяют снизить себестоимость строительства.

Справедливости ради следует отметить, что сейчас в Государственной думе идет работа по созданию законодательной базы малоэтажного жилья. В частности, уже обсуждается проект техрегламента «О безопасности зданий и сооружений», а Минрегион до конца года обещал подготовить второй базовый техрегламент «О безопасности строительных материалов». В свою очередь, НАМИКС разработало проект технического регламента для малоэтажного строительства. Кроме того, должна быть создана система рефинансирования земельных кредитов. Для того чтобы она работала, в ней должны быть адекватно распределены риски между всеми участниками. То есть часть рисков должна оставаться на банках, являющихся первичными кредиторами и структурами, финансирующими эту деятельность; часть рисков должна переходить к рефинансирующим организациям; безусловно, часть рисков должно принимать на себя государство. Без государственной поддержки в виде предоставления госгарантий участникам этой системы, данный рынок будет развиваться не теми темпами, которые от него ожидаются. При этом создание стандартов земельной ипотеки позволит привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал, прежде всего, для проектов малоэтажного домостроения.

Для малообеспеченных граждан необходимо развивать механизм поддержки через сертификаты, субсидии и социальный наем жилья. Для граждан со средними доходами – совершенствовать финансовые механизмы, позволяющие им самостоятельно приобрести жилье через различные накопительные системы, например стройсберкассы (ССК). Механизм работает предельно просто: 15 % стоимости домовладения человек копит в ССК, недостающие 15 % ему добавляет ССК под низкие проценты. Накоплен первоначальный взнос, есть кредитная история, а длительный срок погашения ему обеспечивает ипотечный банк. Для сравнения на рубль государственной поддержки в России привлекается всего рубль частных денег и даже меньше. В некоторых странах ССК в среднем на одну денежную единицу привлекают инвестиций в десять раз больше. Поэтому серьезных законодательных инициатив, которые на самом деле могли бы доказать, что правительство готово развивать системы предварительного накопления, системы жилищных кооперативов, пока нет. В частности, законопроекты о ССК, о защите прав граждан, вкладывающих средства в приобретение жилья, которые могли бы способствовать развитию новых возможностей приобретения жилья, пока рассмотрены не будут.